陳海潮:市況好轉 私宅轉售獲利比率趨升

2021-06-01
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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日前筆者接受電視台直播訪問,主持人問及何以近期樓市氣氛暢旺,但4月份統計的二手私宅轉手獲利比率97.6%不升反跌?筆者日常處理的樓市數據分析,很多都是依據政府土地註冊處數字而來,始終註冊登記日期有滯後因素,所以4月份數字主要是反映3月中旬至4月上旬期間的實際市況。

當時樓市雖然已有所好轉,但市場並非一面倒睇好,偶爾仍有波動的情況,可能仍有部分業主信心不足或仍有少部分人急於賣樓套現而略為拉低數字,但單月只回落了0.1個百分點,其實幅度十分輕微,可說是在平穩之中窄幅震盪。

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翻查數據,二手私宅轉手獲利比率高位見於2018年8月的99.6%,最新則是97.6%,相差2個百分點。而樓市於2019年5月的另一高峰時,獲利比率也曾經回升至99.1%,但之後因為社會運動及疫情相繼影響而反覆向下,一度跌至近兩年的最低位(2020年11月)的97.2%水平。

展望後市,隨著疫情持續轉趨穩定,經濟復甦,加上失業率亦連月改善,業主賣樓叫價進一步企硬,買家追價入市情況也有增多,所以筆者預料五、六月份轉售獲利比率將有力回升,逐步突破98%的一年高位。

至於每宗私宅轉手個案平均賺幅方面,今年4月份錄得73.5%,按月升了0.6個百分點,走勢屬穩中向好。當中,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為43.6%,按月升1.7個百分點,共錄2,025宗。

若按轉售樓價分類,筆者發現樓價介乎601萬至800萬元的中細價樓組別之獲利比率表現最好,錄得99.1%,按月升0.5個百分點,涉及宗數也是最多,有1,366宗;此外,可受惠八成按揭的801萬至1,000萬元組別,4月份的獲利比率亦高見98.0%,雖按月回落1.1個百分點,但屬次高組別。情況反映了600萬至1,000萬元之間的物業仍是最受市場追捧,量價均有好表現。

 
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  • 為避免因為業主或賣家因為考慮不周而出現的撻訂情況,筆者特別提醒作為業主可以先找多間銀行作初步估價,因為近期樓價變化頗大,銀行也有進取與非進取之分,故找多些參考較佳,避免出現「放平咗」的問題。

    潘達恒  2021-05-24