招國偉:創新思維提供誘因 促進公屋單位流轉

2021-06-22
招國偉
公屋聯會總幹事
 
AAA

WhatsApp Image 2021-06-22 at 13.06.36.jpeg

現屆政府以重建置業階梯作為房屋政策的目標,在過去一段時間先後修訂了居屋的定價機制,推出綠置居及白表居屋第二市場計劃,並通過租置計劃回收單位的銷售安排,回應市民的置業訴求,這些措施都是值得支持的。

現時公屋平均輪候時間,截至2021年3月底,已上升至5.8年,創22年以來的新高,很大機會更會迫近六年,較政府承諾的「三年上樓」,高出一倍。然而,未來五年公屋/綠置居的落成量僅為約101 ,400個單位,平均每年只有約20, 000個單位,遠低於去年年底政府公布的《長遠房屋策略》周年進度報告所訂每年平均30, 100 個單位的目標。除了加快興建和供應公營房屋外,善用現有的公屋資源,以及加快公屋單位的流轉,也同樣可以紓緩房屋需求的壓力。

現時房委會實施的「富戶政策」包括公屋住戶資助政策和維護公屋資源的合理分配政策。根據資料顯示,1987年房委會推行公屋住戶資助政策,規定經濟條件較佳的住戶必須繳付較高的租金,目的並非要收取更多租金以應付行政開支,而是要透過減少對公屋「富戶」的租金資助,促使他們遷離公屋單位。然而,隨着私人樓宇的售價和租金持續飊升,即使向「富戶」收取較高額的租金,也未能令他們遷離公屋單位,貿然進入私人樓宇市場;況且,在購買資助房屋的計劃中,亦未有恢復為「富戶」家庭提供特定的配額,未能促進公屋「富戶」單位的流轉。

因應政府於2018年調整了居屋定價機制,並通過將綠置居恆常化,增加了綠表公屋戶的置業機會,當局可透過檢討公屋住戶資助政策,進一步鼓勵「富戶」購買資助出售房屋,騰出原有單位,從而促進公屋單位的流轉。筆者在出席房委會於6月11日舉行的周年特別公開會議上,提出相關的建議,在此與大家分享,集思廣益。根據去年的公屋租金檢討,截至2019年12月,房委會共有779, 300戶公屋租戶,當中約4%(即約31 ,400戶)為繳交額外租金的「富戶」。現行的公屋住戶資助政策訂明,家庭入息若相等於公屋入息限額兩至三倍之間,須繳交倍半淨租金另加差餉;家庭入息若相等於公屋入息限額三至五倍之間,則須繳交雙倍淨租金另加差餉。當局可考慮改變有關減少公屋租金資助的政策目標,將租戶所繳交的額外租金撥作「儲蓄」,相關款項只能供租戶用以購買資助出售房屋,而租金資助政策的具體執行措施大致維持不變。

隨着房委會通過綠置居恆常化、出售租者置其屋計劃屋邨回收單位的安排等,綠表公屋戶有更多機會購買資助出售房屋,而且售價較低,負擔能力也較高,這個建議相信可大大增加「富戶」家庭購買居屋、綠置居或未補價居屋單位的誘因,從而進一步促進公屋單位的流轉。

資助租戶置業的措施過去亦有先例可援,房委會曾於1999年推出「可租可買計劃」,為公屋準租戶提供最多六年的每月按揭還款補助金,金額達162, 000 元,以滿足低入息家庭自置居所的願望。筆者提出的這種建議,將「懲罰」性質的租金變為鼓勵置業的「儲蓄」目標,除不涉及房委會的額外資本開支外,對現時的租金政策亦大致沒有影響,而且能夠在目前公屋輪候時間高企的情況下,收回更多公屋單位編配予輪候公屋的人士,既可提供多一種途徑,亦可鼓勵更多「富戶」家庭向上流動。

增加公營房屋供應,除了積極加快覓地建屋外,善用公屋單位資源,促進公屋流轉,建立向上流動的房屋階梯,也是相當重要的。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

 

延伸閱讀
  • 屋邨住戶老齡化的問題必須得以正視,房委會作為香港最大住宅物業的業主,擁有約80萬個出租公屋單位,在配合「居家安老」的政策上須擔當重要的推動角色。

    招國偉  2021-09-06