梁和:綜合土地發展何去何從?

2021-07-14
梁和
美資金融公司資訊科技總監
 
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政治局面逐步穩定下來,社會即將迎來新一輪的政策討論,過去幾屆政府一直沒辦法處理好的土地、房屋和綜合發展需要提速。

首先,現時的土地發展絕對趕不上新經濟和人口分布。香港需要的創科、數據中心、新工業、新商業中心等都需要大量的工商業用地。同時在明日大嶼填海計劃推展前,香港的房屋供應一直明顯落後。從今日起,政府有必要統籌各個相關部門、如發展局、運房局、規劃署等,需要就未來三十年的工業、商業、居住用地,以及交通規劃,進行一個全盤的需求供應分析和預測,以及確切訂出未來發展方向。

在這個設定和規劃上,需要找出幾個關鍵數據和指標,第一是人口指標,現時的七百多萬人,未來三十年又會是怎樣的發展?第二是土地應用和發展趨勢。明顯是過去十多年,不少當年的衛星城市如觀塘、荃灣都有大量的工業土地和大廈釋放出來,但是可惜的是,政府沒有統一的工廈重建、改造和轉換用途的計劃。結果,大量的工廈空置,或者只能有限度讓商戶進場,卻沒有盡用地積比,也沒有大規模的硬件升級。其實近年有不少業主和發展商,積極改建工廈,變成數據中心和共享辦公室,這些積極的做法值得肯定,也善用了土地。筆者認為,政府絕對有必要進行一次全港工廈的研究,從而一步步進行和推動重建,讓發展商,市區重建局一起合作,加快社區改造。

第二、我們需要相關的法定機構、委員會等,多引入專業人士,非政治,非派位式的安排委員。參考新加坡當地做法,當地有建屋發展局、土地管理局、工程局、以及經濟發展局和城鎮管理局。香港也應該引入這些概念,在發展局和運房局下,多開設分部,為政府提供建議。我們已經知道土地的緊張,政府應該在大學多開設一些學位,讓畢業生充實專業職系的位置,加快找出可用土地,加速興建和落成量。

第三、過去幾年政府有點急進推動公營房屋發展,但有時忽略了周邊的道路、交通、學校、巴士站等的規劃。同樣,洪水橋的發展就引證了這個問題,以至第一批搬進該區的市民,可能面對頗大的生活難題。之前在東涌的發展也有類似的情況,讓搬進去的市民,除了獲得一間屋之外,平日生活可謂相當艱辛,沒有醫院,沒有商場,沒有足夠的食店等。

第四、格局決定未來。真正的政策是要經過嚴謹的論證,政府規劃師和官員,一定要把相關的數據,利用科學化工具去制訂土地發展政策,要考慮出生率、汽車和公共交通工具的比例,就業和職業的分布,以及工商業用地的比例。這樣我們才會得到一個適合香港中長期發展,滿足21世紀香港廣大市民的方案。

 

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