招國偉:加快覓地建屋以外,更應促進公屋流轉

2021-07-19
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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政府於去年年底公佈《長遠房屋策略》周年進度報告,提出在未來10年,已覓得330公頃土地,可興建31.6萬間公營房屋單位。然而,在出租公屋/綠置居的供應上,於未來五年即2020/21至2024/25年期間,總落成量僅為70,600個單位,即平均每年約14,120間,只佔《長策》供應目標的67.2%。而在2026/27至2030/31年的後五年期間,要落實供應20萬間公營房屋單位,才能達標,即平均每年落成量高達4萬間,較前五年平均每年2萬間,供應須多出一倍,任務極其艱鉅。

根據房委會資料,截至2021年3月底,公屋平均輪候時間上升至5.8年,長者一人申請者亦攀升至3.6年,同創22年以來的新高,計及一般申請與配額及計分制下,共有約25.4萬宗申請。政府提出「三年上樓」的承諾,目標已愈走愈遠,在「劏房」租務管制研究工作小組進行的研究中,大約現時有10萬個劏房單位,逾22.6萬人居住,計及其他不適切的住房,更高達11萬個,較由統計處於2016年進行的人口統計調查時,約9.2萬個劏房有明顯的增加,即代表更多基層市民需要租住於環境較差的劏房之中。

現時基層市民的住屋狀況正處於水深火熱中,優先緩解他們的住屋需要相信是社會的主流共識。加快覓地建屋,增加公營房屋供應當然是解決問題的關鍵,但根據最近發展局局長回覆立法會議員查詢有關土地由「生地」變成「熟地」的時間,一般需時最少六年,當中涉及技術可行性研究、評估交通、環境、進行改劃、申請立法會工程撥款,清理及平土地,以及展開基建工程等,而興建公營房屋單位則最少要大約四至五年時間,即項目最少需時10年或以上。

覓地建屋需時甚久,政府也應檢視如何更善用現有的公屋資源,進一步促進公屋的流轉,回應市民的住屋需要。根據房委會的2019/20年度年報資料,租住公屋單位總數為795,079個,平均住戶人數為2.71人,平均住戶人數由1998/99年度的3.5人,下降至現時的2.7人,但人均居住面積的平均數則由1998/99年度的10.1平方米,上升至2019/20年度的13.4平方米,即意味着有不少住戶的居住人數減少,單位居住的面積則隨之而增加。

最近,筆者參與了由民建聯舉辦的「變革 – 重燃安居希望」的圓桌會議,在覓地建屋以外,提出若干促進公屋流轉的想法,藉此與大家分享。

優化公屋住戶資助政策目標

現時,房委會其中一個主要鼓勵公屋流轉的方式,是透過提供資助出售房屋,讓公屋租戶購買後,收回單位再行編配。現時在房委會實施的「富戶政策」中,包括公屋住戶資助政策和維護公屋資源的合理分配政策,截至2019年12月,房委會共有約31,400戶繳交額外租金的「富戶」。建議房委會可考慮改變有關減少公屋租金資助的政策目標,將租戶所繳交的額外租金撥作「儲蓄」,相關款項只能供租戶用以購買資助出售房屋,而租金資助政策的具體執行措施大致維持不變,藉以鼓勵「富戶」家庭的向上流轉。

鼓勵租用多個單位的租戶交回公屋

截至2021年3月底,於房委會持有一份租約而租住兩個或以上公屋單位的戶數,共有4,800戶,涉及額外的公屋單位數目約有4,830個。這些租戶或因房委會缺乏較大面積的公屋單位編配,故房委會編配了多於一個單位。假若透過提供誘因措施,鼓勵這些租戶可以交回其中一個現居的公屋單位,如透過租金的寬免,或藉着房委會通過綠置居恆常化,以及推售租置計劃回收單位,可以考慮提高相關租戶購買資助出售房屋的優先次序,藉以收回更多單位編配予公屋輪候家庭。

優化「天倫樂合戶計劃」

現時,房委會推行「天倫樂合戶計劃」,讓分別租住於兩個公屋單位的長者和年青租戶,可以申請把兩個戶籍合併,合併戶可申請調遷至一個面積合適的公屋單位。建議房委會可進一步優化此計劃,例如參考「長者寬敞戶全免租金調遷計劃」的方式,提供租金誘因,由長者作為單位的戶主,增加計劃的吸引性,既鼓勵長幼共住,亦可透過合併戶籍,以回收更多公屋單位再行編配。

推動房委會推售更多「租置計劃回收單位」

房委會於今期「綠表置居計劃」中,首次推售約800個「租置計劃回收單位」,由於售價較平,介乎14至109萬元,深受不少綠表公屋租戶的歡迎。筆者認為除了為公屋租戶提供居屋及綠置居的置業階梯外,租置回收單位也可大大回應了公屋租戶的置業需要,建議可考慮在是次計劃後,研究推出更多措施,收回更多租置屋邨的出租單位,如推出針對租置屋邨租戶的鼓勵調遷計劃,增加每期銷售計劃可供出售的單位數目;此外,也可同時檢討與綠置居及居屋兩個資助出售房屋階梯的互聯性,如日後可透過增加更多租置屋邨的回收單位,以補充綠置居的供應,減少徵用新建公屋單位轉作出售的情況。而且,也可逐步調高居屋計劃的白表配額比例,綠表戶可透過綠表置居計劃作流轉,讓資助房屋階梯更具針對性,更照顧到不同人士的置業負擔能力。

重設《長遠房屋策略督導委員會》協助全面研究房屋發展

筆者亦建議應重設「長策會」,作為政府一個較高層次的房屋諮詢組織架構,並統籌涉及多個房屋機構,如香港房屋委員會、香港房屋協會,以及市區重建局等,梳理房屋的階梯以及就公私營房屋的供應提出指示方向,亦可以透過開放予民間參與,除協助政府檢視每年的《長策》供應目標外,也可就不同的社會群體住屋需要進行研究,提出建議不斷完善相關的政策。

 

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