中評深度:郭一鳴論住房破解之道

2021-09-08
郭一鳴
資深傳媒人
 
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香港新聞工作者聯會(新聞聯)副主席、時事評論員郭一鳴日前圍繞香港住房有關問題接受中評社記者專訪表示,土地房屋問題已經衍生為香港社會最大民怨,已經不單是一個民生問題,而是上升到政治任務。他認為,解決當前住房問題應該突破三個方面的制約性障礙:一是法律障礙,二是制度性障礙,三是香港特區政府文化。以下是此次專訪的具體問答內容:

  中評社記者:您如何看待香港當前的土地房屋問題?您曾在一篇文章中提到香港其實有大量的土地,包括郊野公園、農地、棕地和丁屋,您認為特區政府為何在以上四個方面總是難以取得突破?為何特區政府放著這麼多的土地不利用而要去推行“明日大嶼”計劃?

  郭一鳴:香港的土地問題不是回歸後才存在的。有道是“香港居,大不易”,對一般市民而言,在香港買房從來都不容易,從來都是一個非常大的挑戰。那麼,回歸以後這個問題為何會成為一個突出問題?一方面,從縱向來看,香港住房不能說是變得更差了才引發不滿,而是有了橫向參照作對比。香港人均GDP是區內最高,樓價列全球最貴城市之一,但很多人住劏房、納米樓,港人住房質量比深圳、廣州以及亞洲地區臨近國家如新加坡等都要差,特別是內地很多城市的住房條件比起香港越來越好。這種強烈的對比,就令住房問題漸漸變成最主要的社會問題,也可以說是最大的民怨之一。

  很多人會問,香港不是沒有土地,為何居住條件無法提升?這主要是涉及土地政策和經濟結構問題。回歸以來香港經濟繁榮發展所帶來的大量財富,在各個行業中最大得益者無疑是地產商,政府財政收入包括:賣地、差餉、印花稅和土地投資等,其中相當大的比例和土地房屋有關,一直以來香港政府有所謂高地價政策,地價愈高,政府賣地收入愈多。與此同時,特區政府本身也可以說是最大的開發商,它是上市公司“香港鐵路有限公司”的大股東,而港鐵是香港最大的發展商之一,主要贏利依靠發展地鐵沿線各站的上蓋樓宇。特區政府本身是土地供應者,同時也是地產商,這種雙重角色本身就有問題。香港今天的土地房屋問題的問題涉及很多複雜因素,既有歷史原因,也有經濟結構因素,而特區政府亦有不可推卸的責任。

  另一方面,從歷史來看,特區政府也不是沒有試圖解決房屋問題。回歸初期,董建華提出了“八萬五計劃”,但結局以失敗告終。當時正好遇到亞洲金融風暴和非典,加上因為觸及方方面面的利益,遇到各種阻力,以及回歸初期特區政府運作的磨合存在不少問題,諸多因素疊加起來,在短時間內出現樓價狂瀉,不少物產變成負資產,很多業主財富蒸發苦不堪言,“八萬五”成為一個負面名詞。後來,特區政府出手救樓市,時任房屋及規劃地政局長孫明揚在任內曾推出“孫九招”來穩定樓市。因此,我們也要了解這個背景,不能把土地房屋問題放在一個封閉的空間來討論。可能正是因為“八萬五”這段經歷,後來各屆特區政府對房屋問題都顯得極為小心謹慎,甚至無所作為。

  現在土地房屋問題越來越成為一個限制香港發展的重要因素。由於土地供應緊張,樓價不斷上漲,市民居住環境差,開個店、租個寫字樓,租金愈來愈貴,而打工仔們很大的一部分收入都拿來供樓和付租金,於是就成為了一個制約香港社會經濟發展以及制約普通市民改善生活質量的最重要問題,中央領導人早前也公開表示,希望香港的住房問題能開始解決。房屋和土地問題牽扯到方方面面,非常複雜。梁正英任內高舉土地大旗努力覓地,林鄭月娥上任以後就搞了一場土地大辯論。但事實上,地就擺在那兒,郊野公園土地、荒廢農地、棕地,以及舊工廠大廈等等,但林鄭選擇“明日大嶼”填海造地,並不是說填海不行,而是遠水救不了近火。

  中評社記者:您認為,當前解決香港住房問題存在的主要制約性障礙有哪些?

  郭一鳴:目前制約香港住房問題解決的制約性障礙主要有三個方面:第一,法律障礙。關於4.4萬多公頃、佔全港土地面積約四成的郊野公園問題,社會上已經有很多討論。因為有1976年生效的《郊野公園條例》,這些土地要變更必須通過立法會修例,回歸後很多問題都卡在立法會,但今天已經不存在這個問題,要突破法律障礙的難度並不大。劃出小部分郊野公園邊陲土地加以規劃興建公營房屋,改善基層市民居住條件,不會對現有郊野公園布局和功能造成很多影響,我相信現在的立法會應該不會反對。現在問題的關鍵在於政府是否想在郊野公園的土地上建房子,以及建多少房子。此外,香港還有大量荒廢的農地,以及大量棕地和限制建設的丁屋用地,當然,很多土地不在政府手上,不容易處理,但不等於不能處理。

  第二,制度性障礙。目前香港存在的一些制度性限制是阻礙土地供應和建樓速度的一個因素。據媒體報道,從生地到熟地再到建樓最長要達到14年,這個過程比過去港英年代要長很多。有一些樓宇項目要進行舊區改造或申請改變用途等,需時7-8年,比回歸前長大約一倍,不知道是何原因。曾經聽做房地產朋友說,對比在香港和內地做房地產經驗,感覺在申請辦理程序方面,香港明顯要繁瑣很多。事實上,林鄭7月15日在立法會上也談到了要加快高層督導,決不允許“政出多門”,同時要簡化發展流程,以及檢視提升市區重建的方法。

  第三,香港政府官僚文化的障礙。政府的辦事文化就是盡量避免做錯事,在現在體制下,不作為或慢作為,只要不出錯、不違反程序就不會被追究。因此部分公務員形成少做少錯、慢做不錯的文化。這種文化導致香港今時今日不少民生問題得不到及時解決處理,愈積愈多,例如土地供應房屋建設問題,公屋輪候時間愈來愈長。私樓面積愈建愈小,特區政府應該與時俱進進行改革,透過機制改變不作為文化。

  香港不存在沒有土地問題,從宏觀比較來看,深圳特區建設40年差不多開發了將近九成的土地,而香港開埠一百多年歷史卻還有近八成土地沒有開發。從好的方面來說,香港土地開發更加有節制,從不好的方面來說,這是過於保守的表現。特首日前說已經找到了香港未來30年建房所需要的土地,但未見公布詳細資料,即便土地有了,解決的途徑和辦法也擺在這裡,要如何把這些土地變成房屋?必須讓民眾看到希望,比如可以讓輪候公屋的市民縮短一點時間,讓收入偏低的年輕人有上樓的機會。不管是等一年、三年還是五年,至少政府要提出一個讓大家看得到希望的願景。如果今年10月特首施政報告還無法就解決房屋問題拿出一個有突破性的方案,肯定會令廣大市民失望,也會令中央失望,總之兩邊都無法交代。

  中評社記者:您也提到特區政府手握收地權力,只因牽涉各方巨大利益,各種關係盤根錯節,因此覓地阻力大。您認為,這個長期存在的問題是否有可能得到有效破解?

  郭一鳴:什麼叫“破解”?我覺得應該有一個量化指標,比如讓香港的人均住房面積達到多少,或者公屋輪候資格、時間等等。事實上,香港房屋政策也有其正面因素,有大約一半的人口住在公共房屋,享受政府的福利,很多大城市都做不到。現在問題是私家樓太貴基層市民買不起,而申請租住公屋的人太多,一般需要排隊輪候接近六年。解決住房問題另一個關鍵是要解決年輕人上樓難的問題。比如辛辛苦苦供一個孩子上了大學,工作以後薪金增長追不上樓價上漲,一些薪金較低要去申請公屋,父母和孩子心理都很難接受。現實是不少年輕人大學畢業後結婚,兩夫婦月入四五萬元,既不符合輪候公共房屋的資格,又買不起私樓,安居夢難圓,就算千辛萬苦“上車”也只能買“納米樓”。

  要“破解”這個長期存在的重大難題,首先要有土地,然後要用好土地資源,才能逐步緩和房屋問題造成的社會矛盾。政府確實有收地權力,根據《土地回收條例》,若符合相關前提條件就可以收回土地。但回歸以來特區政府罕有動用這條被稱作“殺手鐧”的條例,說得直接一點就是不敢用,擔心用太多會引發社會震撼。其實有法例而不用,等於自廢武功。這種情況最近有所改變,特區政府宣布引用該條例收回了元朗、粉嶺三幅土地,一共1.23公頃。另外,特區政府也應該考慮借助社會力量,共同解決社會問題,比如前幾年有發展商表示拿出土地興建青年宿舍,對此特區政府應該予以鼓勵和支持。

  中評社記者:過去反對派的“爭普選”口號之所以在香港內部民意產生一定認同,部分程度上與其嘗試建構起普選政治制衡所謂“地產霸權”的政治論述有關。在“愛國者治港”原則正式確立、香港選舉制度得到完善以後,如何透過制度面、治理面的改革措施,來解決所謂“地產霸權”問題?

  郭一鳴:“地產霸權”是一個非常抽象的概念,也有政治炒作的成分。但香港先天條件是人多地少,回歸以來,伴隨經濟快速發展,最大的得益者的確是地產商。他們投資發展的樓房和店鋪價格不斷上漲,租金的回報率也在上升,特別是最近十多年幾乎每年都在升值,而其他行業不僅沒有這麼好運,還要承受高地價貴租金的經營壓力,這是不爭的事實。

  如何改變這個問題?關鍵是讓廣大市民看到政府的決心,看到願景和希望,首先是要拿出可行的辦法。除了地少人多,香港的房屋購買力不單是來自本地。作為資金的自由港,大量現金湧入香港,回歸之後很多內地的有錢人來香港購買房產。如果全世界各地的有錢人都來香港投資房地產,香港住房問題更加棘手。因此,特區政府要給出一個解決香港房屋問題的時間表和路線圖,設定好目標,制定好計劃。大地產商是香港經濟繁榮的最大得益者,特區政府應制訂措施,鼓勵相關企業積極回饋社會,促進社會穩定,以利持續發展。另一方面,鼓勵年輕人積極向上,學習上一輩迎難而上精神,同時提供適切支持,令年輕人的安居夢早日實現。

  中評社記者:我們看到在“愛國者治港”新時代下,香港正在重新變革出發。您認為,解決香港房屋問題,治港者應該具有什麼樣的新思維?

  郭一鳴:內地改革開放後,在解決房屋問題上也經歷了“摸著石頭過河”的階段,比如將政府分配的房子進行私有化,用比較便宜的價格賣給私人。同時,在市場化的道路上也摸索過一段時間,並不是一帆風順。內地房地產市場是內地市場經濟重要支柱,但現在也要按照“房住不炒”的原則進行新的轉型改革。我認為,香港也應該啟動改革創新思維。以港英政府延續至今的所謂“高地價政策”為例,因為這個政策使得香港土地越來越值錢,土地成為了珍貴的資源,特區政府通過賣地獲得高收入,土地投資隨著房價上漲急速膨脹,也在社會上市場上形成了一種財富效應。香港有一半人口擁有私人物業,他們的財富也在上漲。但是,香港高地價高樓價高租金這條路子還能走多遠?還有沒有別的辦法?這就需要一種改革創新思維。董建華時期曾嘗試改革但沒有成功,如何汲取教訓、總結經驗、平衡風險,以及借鏡其他地區經驗,然後推出新的改革方案,是本屆特區政府不容推卸的責任,因為房屋問題已經到了非解決不可的地步。

  中評社記者:我們看到,香港的住房問題已經引發了中央的高度關注,從韓正副總理到夏寶龍主任都提出了要解決土地住房問題的要求。您認為中央的重視對推動特區政府解決住房問題有何幫助?

  郭一鳴:已經明顯看到特區政府在這個問題上的態度積極起來,但做的遠遠不夠。中央對香港土地房屋的重視,這麼具體地提出解決香港土地房屋問題的要求,其實這個問題已經不單是一個民生問題,而是上升到一個政治任務。房屋問題不僅制約香港經濟發展,而且已經成為香港社會最大的民怨,這個問題不解決就成為一個政治問題。如果特首在十月份的施政報告拿不出解決方案,我認為很難向中央交代,廣大市民會非常失望。因此,如果林鄭月娥要爭取連任,首先必須在土地和房屋問題上交出功課。“明日大嶼計劃”不是不行,但填海時間實在太長。特區政府當務之急是盤活現有土地資源,縮短建屋流程,盡快解決用現有土地去蓋房的問題,與此同時展開填海工程創造更多土地儲備。

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文章原刊於中評社

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  • 香港的土地供應多缺乏,在這裏就不再贅述了。要解決香港的房屋問題,不能只是單純的把討論的焦點聚焦在樓價方面,而是要全盤考慮,科學規劃,將樓價問題與住房問題視為兩個問題。

    承言  2021-09-28