曹德明 : 近親轉讓「甩名」全解構

2021-10-29
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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早年不少夫婦以聯名方式置業,除了更容易通過入息要求外,雙方亦有「名份」更具保障。然而,當夫婦於若干年後累積一定資金並打算再置業時,近年不少人先會以近親轉讓(甩名)方式,將物業業權轉至其中一方,好讓另一方回復首置身份才置業。以一對夫婦聯名購入600萬元物業為例,雙方各持一半業權,如丈夫轉讓一半業權給妻子,妻子只需繳交600萬元x50%x1.5%=4.5萬元的「從價印花稅(AVD)」。

為何要先回復首置身份?如買家現時已擁有一個物業,再置業買家便須繳付第一標準從價印花稅,即為新物業樓價15%。以購買一個800萬元的新物業為例,若買家當時擁有其他物業,從價印花稅會以第一標準稅率計算,即800萬元x15%=120萬元;如買家沒有任何物業,則以第二標準稅率計算,即只需繳交800萬x3.75%=30萬元的印花稅,兩者相差高達90萬或75%。

因此,不少早前以聯名方式置業的人士,會透過業權轉換方式,先回復首置身份,待買新物業時,可節省更多印花稅開支。除了夫婦以外,父母,兄弟姐妹以及子女等關係亦可做到近親轉讓業權。早前有報導指某城中名人於早年購入一物業,近期以內部轉讓方式售予其母親,回復首置身份後另再購買新物業。

此外,於正常情況下,購入物業後3年或以內轉售或轉讓該物業,須繳付10至20%的「額外印花稅(SSD)」。但以近親轉讓方式轉讓業權,則可豁免繳付此印花稅。但要注意,轉名後若想再出售其物業,則需要等3年後才不用繳付額外印花稅。

雖然近親轉讓有其好處,但亦有不少注意事項。首先,「甩名」轉讓物業後須重新申請按揭,銀行亦會為物業重新進行估價,申請人亦需要通過入息審查,宜事前先計算自身的供款能力。第二,近親轉讓只適用於現樓,購買一手樓花之買家於樓花期內是不可進行任何轉名或除名等手續。第三,銀行首兩至三年的按揭條款均設有罰息期,因此在罰息期後才「甩名」,方可免被銀行罰息。第四, 如轉讓時的成交價嚴重偏離市價,稅局有可能追回其印花稅之差額,嚴重的甚至不能獲銀行批出按揭。 

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