吳學明答中評：居屋加量可激活港青上流空間

 

房屋問題可謂是香港長期的癥結，已經造成不同層面的社會深層次結構性困境，同時亦阻礙香港青年向上流的信心和空間。廣東省政協委員、港區全國青聯委員、選舉委員會委員、粵港澳大灣區青年總會主席兼執行主席吳學明近日接受中評社訪問時指出，當前樓價高企，居屋變成了大部分年輕人置業的“唯一選擇”。香港處理好房屋問題，能減輕香港青年的負擔，在更容易置業之餘，亦能讓他們有更多精力和更大膽量去發展事業。
吳學明認為，特區政府熱衷於建公屋而不是居屋，是因為公屋輪候問題依然嚴峻。截至9月底最新的公屋輪候時間，一般申請者的平均輪候時間為5.9年，較6月底公布的5.8年再惡化，創22年新高。解決公屋問題仍是特區政府當前亟需解決的首要問題之一，而居屋因為需求量不及公屋，建造的進程和建造量不能相提並論。此外，從2018年至2020年的居屋申請和銷售情況來看，由平均61.3人爭一戶急跌至33人，可見居屋的供應量已逐步向需求量靠攏，若然居屋供應數量再增加，將會影響私樓的市場和二手居屋的流通。
居屋為何對香港年輕人來說有如此大的吸引力？對此吳學明表示，香港的住屋選擇一般可以分成私人樓宇、居屋和公屋。根據最新2021年統計處《綜合住戶統計調查按季統計報告》公佈的最新個人入息及家庭入息數字，現時全港個人入息中位數為18，000元，然而香港樓價長期高昂，與市民購買力脫鈎，加薪也幾乎不可能追上樓價。年輕人除非有父母資助，否則很難成功置業。公屋方面，輪候時間漫長且每月最高入息限額太低，很多年輕人根本不符合申請資格。其次，至於租住私人房屋方面，即使是“細單位”基本也動輒上萬，年輕人根本無法負擔，且還有機會遇到無理加租或臨時迫遷等不穩定因素。他指出，居屋是為了收入不足以購入私人物業的市民，提供在公屋以外的另一個選擇。年輕人奮鬥幾年後，可以以低於市價，折扣率一般有三成或以上的價錢成功上車。在私樓市場，同樣的價格可能僅僅夠入手舊樓或納米樓。因此，與其說居屋吸引了大量香港年輕人申請，還不如說居屋變成了大部分年輕人置業的“唯一選擇”。
吳學明強調，加大居屋在公營房屋的配比，對於年輕人來說有著更大向上流動的空間與機會。由於目前申請居屋的人數龐大，居屋供不應求。若增加配比將減少居屋的競爭率，讓青年更容易以一個能負擔的價格成為業主。此外，居屋可於公開市場或居屋第二市場出售，出售渠道多。在私樓價格不下，居屋變得有價有市，成為年輕人投資致富的其中一個途徑。然而，若居屋配額增加至一定程度，二手居屋市價或會因為需求減少的問題而下調。年輕人亦要考慮到供樓支出或會遠高於交租金的情況。疫情之下免不了收到利率升跌波動，增加了供樓的風險。相反，公屋租金相對穩定且與收入指數掛鈎，遇上經濟下行還會有相應的租金減免。因此，增建公屋及居屋皆不可偏廢，後續若公屋輪候人數減少還可以調高公屋申請入息限額，多方面為青年解決住屋問題。
中評智庫大數據近期發現，北部都會區雖著力於解決住房問題，但規劃公佈後相關區域的社交媒體置業熱度應聲上漲，反而令部分港人產生“上樓更難”的擔憂。對此吳學明表示，根據政府發表的《北部都會區發展策略報告書》，北部都會區可額外開拓約600公頃住宅及產業用地，料可增加最多18.6萬個住宅。發展計劃公佈後，該區的樓價相比起本港其他地區有更大的上升動力，投資者相繼入市炒高樓價，難免會令部分港人產生“上樓更難”的擔憂。但北部都會區的發展意義並非進一步推高樓價。
吳學明指出，中聯辦主任駱惠寧和港澳辦主任夏寶龍早前均提到香港樓價高企的問題，夏寶龍主任更強調香港要告別籠屋和劏房，年輕人要告別住房難的問題，而北部都會區正好迎合中央對香港發展的指導方向。都會區的公營及私營房屋供應目標比例至少維持7︰3，而香港日後的土地分配亦以公屋為主。截至九月底仍有超過15萬戶家庭輪候公屋，都會區大佔比的公屋供應量在一定程度上能夠紓緩香港住房緊張的問題。而隨著相關基建和政策措施的落成，都會區預計可提供65萬個就業職位，容納250萬人口。屆時港深加強合作，都會區將會出現具備輻射能力的“雙城三圈”，兼顧“宜居、宜業和宜遊”，為香港青年提供安居樂業的地方。此外，北部都會區打造港深國際創新科技中心，將會促進粵港澳大灣區的共同發展。日後科創產業的繁茂除了吸引大量的人才和資金，也會正面影響鄰近大灣區城市的土地估價。
吳學明繼指，有學者提出“新居屋計劃”的構思著重供應和需求的對稱，十分人性化。香港房價長期高企，大幅拋離普通市民的購買能力，年輕人要置業更是天方夜譚。“新居屋計劃”提出公私營房屋以“雙軌制”長遠發展，新居屋的價格必須與中產階級和年輕一代的收入相對應，切實考慮到本地居民的居住需求以及投資者的投資需求。然而過去十年香港公營房屋實質建屋量除了2018破2萬外，大多維持在1萬多的數量。若每年要至少建3萬套新居屋，這對於建築工人的需求將會倍增，因此新居屋計劃亦需要一系列土地規劃政與人才培養措施相配合。
“成家立業一直是中國人理想生活進程中的重要一環，但香港房價長期居高不下，讓大部分港人上樓無望，尤其使得新一代年輕人的夢想幻滅。”吳學明說，據研究顯示香港逾半青年感歎置業是“妄想”，超過30%人對自己能置業感到“絕望”　逾40%受訪青年因考慮置業而推遲結婚，近60%受訪者認同買樓是結婚的先決條件。他強調，香港處理好房屋問題，能減輕香港青年的負擔，讓他們有更多的精力和更大的膽量去發展事業。宏觀而言，激發青年人的潛能和動能，亦能刺激整個城市的可持續發展。同時，香港的房屋問題已側面地誘發和加深了許多社會問題，例如不婚晚婚、生育率下降和人口老化加劇等。因此解決香港房屋問題不但對香港年輕一代的發展有正面意義，還能緩和很多社會深層次問題。

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文章原刊於《中評社》