寒柏:香港樓價還會上升嗎?

2021-12-13
寒柏
學研社成員
 
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香港樓價出現了一個「怪現象」,就是一手樓價量齊升,尚有新樓樓盤特色單位平均呎價創新高的個案,但同時間二手樓交投並不活躍,不少大型屋苑的成交呎價下跌約5%左右。當然,熟知香港行情的朋友都會知道這所謂的「怪現象」其實時有發生,大家早已是「見怪不怪」。
到底,香港的樓市為何會出現這「怪現象」?
由於「中美貿易戰」、「黑暴」及「新冠肺炎」的關係,這3年多以來的香港經濟都處在不穩定的狀態當中,樓市在2017年左右已升至「天價」,一直以來的「上望空間」都十分有限。香港發展商形成了「寡頭壟斷」,紛紛有序推盤,因此新盤可以創新高,但二手樓卻按經濟情況有起有跌。這幾年以來,新盤的價錢偏高,散戶買家若在幾年後賣樓,泰半都無法圖利,甚至乎需要「蝕讓」。
自2020年以來,香港樓市交投相對平靜,由於經濟前景不明朗,樓市「上望空間」非常有限,但賣家卻有很頑強的持貨能力,無論一手樓或二手樓的住宅,都只有輕微的回調,算是處在一個「冰封」的狀態。
直至今年6月之後,行政長官發布最新的一份施政報告,當中只聚焦討論未來10年開外興建33萬個公營房屋單位,但依舊完全沒有任何大幅增加土地及私人房屋供應的方案,更加沒有重啟居屋的意圖。本港發展商、本地和內地投資者都視之為「喜訊」。
現階段來說,中央較關心的是《港區國安法》的實踐情況,與及「完善選舉制度」能否順利落實。對於本港深層次問題方面,中央官員現階段較擔心的是基層居住的情況,對「劏房」、「籠屋」及「板間房」問題,已多次發言表示關注。
現屆香港政府至今也完全沒有一個通盤的土地及房屋計劃,仍處在「畫餅充饑」的狀況。在中央官員多次的發言後,港府只拋出本來早已規劃好的興建公屋計劃,但這計劃依舊沒有解決短期問題,所有供應皆需要在5年以上後才陸續落成。此外,港府對於中產置業及私樓供應的範疇上,依然是乏善足陳,完全沒有打算處理好整體土地及房屋供應問題。
在這情況下,香港發展商及投資者都會認為私樓的供應至少在未來幾年都不會有所變化,依舊是供不應求。因此,發展商在第3季起開始「推盤」,而且穩步加價。一手樓的投資者之取態亦變得更積極。
近這1年以來,地產界別裏也產生了微妙的變化。某些內地發展商或購買了內房債券的投資者,需要急沽香港的發展項目套現。同時間,香港傳統發展商亦樂於以較低廉的價錢「執平貨」。但若以住宅項目來說,賣家亦不必「大幅劈價」,證明香港傳統發展商仍然看好住宅的後市。此外,一手樓的銷售也講究全屋裝修、廚房及浴室的設計。據業界個別經營者透露,發展商在高級廚櫃及浴室組合的採購上漸見進取,要求更豪華及有創意的設計,側面印證了發展商看好後市,認為「推盤」時可以加價,才會願意花錢為樓盤的廚房及浴室裝修。
總括來說,如果單在香港層面觀望後市,只要港府在關於土地及房屋供應政策上沒有重大改變,在供不應求下,發展商理應可以在「推盤」時逐步加價。因此,短期的樓價走勢仍可看好。

但無論如何,香港的樓價早已升至「天價」,「上望空間」有限。此外,香港私樓供不應求的局面,實乃人為或政策因素使然,只要政策大方向一變,便可以立刻倒轉過來。從大局看,香港的土地及房屋政策失衡不僅造成本港的深層次社會矛盾問題,亦不利於香港融入大灣區及國家的發展。在長遠來說,這失衡的情況遲早都會被修正過來的。

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    汪敦敬  2022-04-08