政策‧正察:公私營房屋數字對未來供應量的啟示

2021-12-22
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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作者:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊

政府近日公佈了《長遠房屋策略》2021年周年進度報告,内容大致與今年10月公佈的《施政報告》相約。然而,短中期的供應困境仍然未有緩和的跡象,而且仔細分析其他數字後,未來10年的供應量情況更加令人擔憂。

啟示一:私人住宅供應難以滿足需求
首先是運房局公佈的2021年第三季私人住宅一手市場供應數據。今年首三季的私樓落成量只有11,200伙,只及政府全年目標18,230伙約六成,是否能夠達標尚成疑問。動工量方面,首三季的總和更比去年同期受疫情影響時低了四成,而已批出但仍未動工地皮的可建單位數量更是去年同期的1.5倍。未動工地皮愈積愈多,但施工中單位愈來愈少,可見建築週期放緩的趨勢是結構性的。種種跡象顯示,未來私人住宅落成量不容樂觀,預計未來五年平均每年只有15,000個單位落成,對比過去五年平均每年近18,000伙的一手成交,顯然難以滿足需求。
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啟示二:公屋輪候時間勢將持續上升
再者就是房委會截至今年9月底的最新公屋輪候時間,一般申請者的輪候時間達到5.9年,為1999年以來的新高。儘管如此,公營房屋落成數字仍然落後於政府的供應目標。根據政府已公佈的未來五年公營房屋建屋量,預計合共約11萬個單位。按簡單推算,如要扭轉平均輪候時間的升勢,未來五年需要最少20萬個公營房屋單位。如情況不變,輪候時間將在明年突破6年大關,並勢將持續上升。

啟示三:「頭輕尾重」論述只能不斷重複
最後是運房局修訂了今年度起五年期的公營房屋總建屋量預測,主要是由於約3,100個其他資助出售單位的完工日期,由2024/25年度押後一個年度。團結香港基金曾在今年四月發表相關研究報告,估計按目前進度推進,未來十年的落成量只有約28萬個單位,遠低於今年政府施政報告目標的33萬。政府過去多番强調未來十年的公營房屋供應將以「頭輕尾重」的形式落實,但此論述在過往五年不斷重複,現時理應「到尾」,惟供應依然是「輕」。五年之後又五年,都快十年了,人生有多少個十年!

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根治問題的辦法,就是興建更多的公私營房屋,維持每年有穩定的供應。可是,面對房屋用地捉襟見肘,建屋數量難以提升。因此,當務之急應該是拆墻鬆綁,以精簡行政程序及提升建屋速度。
 

延伸閱讀
  • 新冠疫情已常態化,對經濟活動的影響一定會愈來愈小,香港應該很快就可以在今年內對外通關,屆時經濟就有機會復甦,而樓市亦可以重展活力。所以我不贊成把後市看得太悲觀,在任何情況下,市場都會有或然性。

    施永青  2022-09-05