施永青:香港樓市今後何去何從

2022-03-28
施永青
中原集團主席兼總裁
 
AAA

 shutterstock_1529276471.jpg

反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數,上周新報178.72點,按周跌1.12%,創逾1年新低,比2021年8月8日的歷史高位191.34點跌了6.6%,跌勢漸趨明顯。有人認為,香港樓市已出現拐點,今後將會拾級而下。

我覺得這個觀察不無道理,但仍未到下結論的時候。因為,如果論跌幅,6.6%其實不大,一成也不足,很難這麼快就說有趨向性。2018年終的時候,中原城市領先指數曾在不到半年的時間裏,由188.44點下跌到169.95點,跌幅接近一成,跌勢比今次還要急;但旋即出現反彈,並在2019中,社會運動前夕創新高。由此可見,我們不能憑6.6%的樓價跌幅就作出樓市已現拐點的判斷。

其實,相對股市而言,樓市實在跌幅輕微。恒生指數從2021年初至今,曾一度跌超過四成,反映樓市的抗跌能力實在非比尋常。

現實是近期市場上充斥的都是壞消息,烏克蘭爆發戰爭,香港疫情失控,美國聯儲局加息……沒有一項是對樓市有利的。

不過,這些都不是新消息,大部分的不利因素應該都已經在樓價上得到了反映。要看懂樓價後的走向,應看這些重大因素今後會怎樣演變。

俄烏戰爭,近期成膠著狀態,顯示單憑戰爭手法沒法解決問題,雙方已願意坐下來談判。談判雖不可能一下子就有成果,但戰爭亦不可能會進一步擴大。所以我認為,這場戰爭對香港樓市的負面衝擊已告一段落。

至於香港的疫情,來得快,退得亦快。三月初,單日的確診人數逾5萬人。現在已跌至只有幾千人。此外,政府自己亦打算放寬多項為防而防的限制,相信港人的生活有機會可以逐步復常。屆時,樓市的氣氛亦應該會好轉。

唯一會向更壞的方向發展的負面因素是聯儲局加息。第一次只加了0.25%,我認為對遏抑通脹起不了多少作用,聯儲局今後不但會增加加息的幅度,而且會增加加息的密度,屆時香港亦只好跟著加,這無疑會增加置業者的負擔。

然而,聯儲局今次加息有點畏首畏尾,生怕對美國的經濟產生負面的影響。因此,市場估計,通脹依然會揮之不去。在這種情況下,人們會寧願持有物業,也不想持有現金。這個因素將抵銷相當一部分加息的負面影響。歷史的經驗顯示,在加息周期剛開始的時候,樓價上升的機會遠大過下跌的機會。要到通脹惡化到各國央行不惜放棄經濟增長也要壓住通脹時,樓市才會掉頭向下。

最近,房委會推出新一輪的居屋,入表申請的人有三十多萬人。在在顯示香港的房屋需求有多強烈,而香港的私人住宅供應卻一年只有一萬多個單位,在如此供不應求的環境下,要樓價大幅下跌並不容易。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》
 

延伸閱讀
  • 最近大家看到地價及物業價格下調,必然心裡一沉。要說多年來香港地價及物業價格累積了不少升幅,好景時大家happy,現時全球經濟前景不明朗,通脹升溫,市場捱高息,本地地價及樓價回調在所難免,因此亦無需悲觀,要捱是全世界一起捱過去。

    盧展豪  2022-11-16