招國偉:資助出售房屋按揭計劃新安排

2022-04-19
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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房委會最新建議,為資助出售單位計劃中的一手市場及第二市場的買家,提供按揭貸款的財務機構會有新的安排。主要考慮到除了按揭保證契據接受「最優惠貸款利率計劃」,即市場上俗稱「P按」外,建議應涵蓋至「同業拆息計劃」,即市場上俗稱的「H按」。由於考慮到「同業拆息計劃」已成為市場上最普遍的一類按揭計劃,根據香港金融管理局的資料顯示,截至2022年1月的過去12個月,除資助出售單位的按揭貸款資料外,在新批住宅按揭貸款中,以香港同業拆息作為定價參考的按揭貸款比例,平均超過96%,而以最優惠利率作定價參考的按揭貸款比例,則少於2%,情況相當懸殊,當然這有其原因所致。

根據分析,「同業拆息計劃」一般以香港銀行同業拆息加預定百分點的方式組成,當本地銀行體系資金較充足時,利率便會下跌,相反,資金不足時,利率便會上升,升跌取決於資金的多寡。不過,由於銀行拆息較為波動,普遍銀行都會設有「封頂位」(Cap Rate),而「封頂位」一般而言等同於P按息率;因此,一般來說買家要繳付的樓宇貸款的利息開支,會較最優惠貸款利率計劃的買家為低,可以減輕供樓的負擔,所以具有相當的吸引力,亦成為了市場上的主流按揭計劃。

筆者對於房委會的建議是表示支持的,認為是與時並進的做法。房委會在相關的文件中,更提出自1978年房委會推出居屋以來,便採用以最優惠貸款利率為基礎,但在現有記錄中並無顯示為何按揭保證契據只接受「最優惠資款利率計劃」,不禁令人覺得是後知後覺的舉措,但遲做總比不做的好。

截至今年3月底,獲房委會貸款保證的未償還按揭貸款總額約為970億元,涉及約78,800宗按揭,貸款金額及數量為數都不少。目前房委會仍與多間財務機構進行溝通,暫定會於今年11月1日推行新安排,亦預料將會有不少業主申請轉按,以節省利息和按揭還款,應會受到社會的普遍歡迎。

此外,早前行政長官林鄭月娥亦提出,有意在資助出售房屋中引入漸進式按揭,令更多市民可以「買得起,供得起」。而運房局局長陳帆表示,考慮措施對房委會財政的影響,以及業權上法律問題等,正與銀行、金管局等進行溝通。雖然政府於2018年6月修訂了居屋定價機構,價格更貼近市民的負擔能力,但由於房委會出售的單位是「清水房」的標準,買家支付的置業開支也同樣是不少的。正如今次房委會放寬按揭貸款契據,是與時並進的做法;同時,筆者亦期望,特別是新一屆政府上任後,能就漸進式按揭進行研究,在可行情況下把計劃引進到資助出售房屋中,令更多市民在置業上更有多的選擇。


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  • 以1000萬以下的香港物業為例,原本最多可做60%按揭,貸款額上限500萬元,但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄,在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%,貸款額上限削至400萬元。

    黃詠欣  2022-05-19