寒柏:可以讓香港人住好些?

2022-04-19
寒柏
學研社成員
 
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長實集團主席李澤鉅近日除了公開支持李家超參選行政長官之外,還期望新特首可以讓香港人「住好些」。

一直以來,土地及房屋供應短缺與居住問題,都是香港社會深層次矛盾所在,雖然本屆政府在上台前曾揚言要處理好這問題,但最終只以「土地大辯論」及「明日大嶼」計劃等等拖延下去。香港人均居住面積只有161平方呎,不只一般私人住宅供應嚴重短缺,即使連給予基層的公屋供應也不足,平均輪候時間達至6年以上,「劏房」問題亦十分嚴峻。

香港的土地及房屋短缺問題嚴重,即連香港地產大財團亦開始發言期望政府在這方面多作改善,當中有甚麼啟示?

香港的房屋供應保持稀缺,普遍對本港地產大財團有利。幾十年的發展下,土地利益亦等同絕大部份擁有物業的香港人之利益。但這「利益聯盟」絕非「牢不可破」。其實社會各階層的利益也不是完全一致。

一般來說,回歸以來港府無法輕易的移山填海,土地供應十分有限,地產大財團最容易賺錢的方式,當然是囤積居奇。但細分之下,某些大財團的土地儲備未必夠同儕多,不同的集團其實亦各有發展方向、資金及回報的要求,未必一定要靠囤積來賺錢。

譬如以今時今日的長和系來說,其業務遍佈全世界,還包括電訊、碼頭、基建、石油、電力供應及零售等等。對該集團來說,如果在香港地產發展業務上做到貨如輪轉,所產生的現金流或許比囤貨更穩妥;在香港多建屋,多賣樓所能賺到的錢或許會更多。至少,我們不能假定所有香港地產財團,在任何時候及任何情況下都傾向惜售及囤貨。靠地產發展賺錢的方法有很多,不同的集團也會有不同的利益考慮,它們絕非「鐵板」一塊。

此外,絕大部份市民投資物業的核心原因,亦只是為了保值而已;投資物業升值固然開心,但樓價太貴而使社會怨氣增加,亦非大家所樂見之事。

如何可以讓香港人「住好些」呢?我們最急切的自然是要讓20至30萬基層可以盡快「上車」,要以新思維及引入新的建屋方法,加快興建公屋,把輪候時間大幅壓縮;下一步便是要紓緩青年人及小市民的置業問題,並要把香港的人均居住面積逐步增加。

很多人擔心如果土地及房屋供應增加後,樓價將會大跌而動搖香港經濟。但想深一層,只要樓價平穩發展,或作出緩慢的下調,對社會來說亦非壞事。如樓價及租金回調,或許可以使更多行業受惠,帶來的可能是新商機及新產業之發展。


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  • 現時,在香港買樓作短期轉讓要交特別印花稅;機構投資者與非本地投資者要交30%的買家印花稅;即使是本地人,如果想買第二間住宅物業,亦得繳交15%的印花稅。可以這樣說,香港的住宅市場已基本上很少投資者與炒家,市場可謂已十分健康,基本上沒有泡沫。

    施永青  2022-11-21