黃詠欣:專業人士也中伏!做按揭時,銀行如何計算花紅入息?

2022-05-05
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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過去都曾提過,做按揭一般是看3至6個月入息證明,至於「花紅」收入,多數銀行都要參考過去2年的平均去計算,近兩年疫情影響,不少公司花紅浮動都非常大,可能會成為申請按揭時的陷阱。近日接到與花紅相關的查詢,客戶為專業人士,每年花紅差不多相等於他的年薪,雖然2020年的花紅因疫情影響而大幅下降,係去年已經回復正常,他於是趁樓市回調入市買入約4000萬元的物業,打算做50%按揭,怎料銀行要求花紅收入要以2年平均作計算,令客戶大失預算。

經了解後,我們發現客戶月薪約13萬元,但如要借到目標貸款額2000萬元的話,入息要有約19萬元才能通過銀行按揭壓力測試要求。客戶買入單位時,自行計算入息時,自行把花紅除開12個月,計入每月收入中,以這個計算方法,每月收入逾20萬元,客戶以為「十拿九穩」可順利批出按揭,怎料多家銀行皆指其入息不夠通過壓力測試,他才醒覺銀行的花紅計算方法,原來是以兩年平均計算。

在我們介入協助後,分析下發現客戶花紅大增,除了因為公司生意好之外,也因為客戶去年升職了,所分到的花紅比例有調升,是以2年的花紅差距有點大,於是我們以這一點,並整理文件作證明,為客戶向銀行爭取以一年花紅計算平均入息,最後成功說服有銀行接納,並批出50%按揭,息率H+1.3%,更有1.45%現金回贈。

這個案要留意的是,不少人混淆了花紅及佣金收入的計法,佣金收入不少銀行都接納可以6個月平均去計算,但是對於花紅,多數銀行都是以2年作平均去計算入息,如果不太清楚計算方法,建議買樓前先找專業人士作預先評估,便更安心。


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  • 以1000萬以下的香港物業為例,原本最多可做60%按揭,貸款額上限500萬元,但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄,在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%,貸款額上限削至400萬元。

    黃詠欣  2022-05-19