陳志豪:改革私樓發展規劃的兩個建議

2022-05-19
陳志豪
香港青年時事評論員協會副主席、青研香港召集人
 
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與前兩屆行政長官選舉不同,作為香港其中一個深層次矛盾的土地房屋議題,顯然在李家超競選期間沒有得到太大的發酵,但李家超還是很重視土地房屋議題的,更把相關段落放在其政綱的第二部份,僅次於強化政府治理能力後面,在經濟發展及提升競爭力的前面,不可謂不重視。

進一步剖析,在土地房屋政綱的部份,第一點及第二點分別為精簡程序和加強統籌,第三點才是拓展更多土地空間。從次序上看,似乎李家超及其團隊認為香港房屋問題的癥結並非不夠土地,而是土地開發的速度太慢,故此需要從程序及統籌力度上着手,提升開發的效率,增加房屋供應的速度。

事實上,程序需要精簡的不止是公營房屋的興建,同樣重要的是私人住宅。畢竟,私人房屋也是香港房屋供應的主要部份。據了解,特區政府在回歸後的賣地契約中,經常也要求發展商承擔一些公共設施和基建的部份,例如公共道路、休憩空間、巴士站、小巴站等,導致興建的過程中,發展商需要與多個部門溝通協調,並兼顧更多非核心的工程規劃,導致完工時間大大延長,影響時間甚至可長達數年,以致拖延了房屋供應進度。倘若特區政府能夠在往後的賣地計劃中,重新承擔項目的公共設施及基建部份,並加強部門之間的統籌協調,讓發展商專注物業建設規劃,相信將能夠提升發展效率。

此外,依據2019年至2022年度,最近3年的賣地記錄,在政府招標出售的全部50幅地皮中,只有29幅地皮的賣地地價是低於30億元,當中不少更是工業或加油站等非住宅、非商業用地;而過去3年所出售的34幅住宅或商業用地中,事實上只有13幅地皮的賣地地價是低於30億元,僅佔所有出售的住宅或商業用地的不足40%。以香港地價一般佔整個發展項目50%至60%成本的經驗來估算,即香港有60%或以上的地產項目發展成本達50至60億元或以上,這基本是大型發展商才能夠進入的門檻,或多個中小型發展商合組財團才能夠勉強參與,變相造就了大發展商壟斷地產行業。

任由大發展商壟斷私人住宅或商業地供應,對整體的供應是不利的。一來發展商的精力及資源也有限,同一時間能夠開發的項目也有限,導致不少土地淪為「土地儲備」;二來即使個別發展商能夠同時開發幾個項目,但發展的效率也會受到影響,而且各項目不會同時推出市場,只會分階段推出,變相減慢了市場上的單位供應;三來是不利於市場的競爭性,不利於市場的健康發展,並且讓個別大發展商對市場的影響力過份地強。

倘若新一屆政府能夠在「北部都會區」及「明日大嶼」的發展規劃中,推出更多總地價較低的中小型地皮,相信更有利於不同的發展商爭取項目,提升市場的競爭性和效率,增加各個項目推出市場的速度。另一方面,由於參與的發展商多了,市場上的供應不再由少數幾個寡頭壟斷,住宅買家的選擇增加了,亦有利於抑制售價。

由政府承擔更多發展項目的公共設施,以及推出更多小面積的土地,歸根究底,也是要提高房地產市場的發展效率,以達致提速、提效及提量的目標,讓香港的私人及公營房屋供應能夠在新一屆政府任期內出現顯著增長,讓房產價格更加平穩,讓房價與市民的入息比率出現改善,讓市民更能夠負擔。


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  • 香港的房屋問題之所以拖了這麼長時間都沒法解決,皆因城市規劃失誤。特首應該對城規會予以明確的指示,要求城規會必須增撥更多的土地作城市發展用途,直至市場感到有冗餘為止。只有這樣,香港房屋供不應求的情況,才能得到徹底的解決。

    施永青  2022-05-23