曹德明:選用發展商按揭前慎思其利弊

2022-05-27
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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第二季多間發展商積極推盤,截至5月24日,5月份一手私人住宅註冊宗數為1,145宗,相比起4月份的255宗大增3.5倍。新盤密鑼緊鼓出擊應市,料一手市場的熾熱氣氛可延續至第三季。

發展商推出樓花新盤時,一般會提供即供及建期兩種基本付款方法給買家選擇,為增加現金流,愈早成交,可享的折扣優惠亦會愈多。不過,一手物業售價動輒數百萬元以上,雖選用即供付款可享更多折扣優惠,部分較難透過按揭保險計劃申請高成數按揭上車。如選用建期付款,則折扣優惠一般較即供付款為少。

因此,部份發展商亦會提供發展商按揭,即與旗下或合作財務公司安排推出按揭計劃,按揭成數可高達九成,部分折扣亦比建期多。買家申請按揭時或只需提供一般入息證明文件,部分可豁免通過壓力測試,相比傳統銀行,審批上或會較為寬鬆。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新數據顯示,今年4月份透過發展商一按承造樓花按揭的佔比為13.9%,創下逾一年新高。而去年某九龍區新盤,選用發展商按揭的佔整體成交個案的比例更高達逾4成,顯示發展商按揭對部分入市客及投資客有一定吸引力。

雖然選用發展商按揭可更易上車,但亦有不少注意事項。首先,有關按揭計劃一般愈早申請愈易成功。此外,計劃的息率一般採用「先低後高」機制,如「首數年為P-2%、其後P +1%」,過了數年的「蜜月期」後,息率及供樓負擔亦相應增加。自用買家一般會於蜜月期完結前轉按至傳統銀行,享受銀行較低的按揭息率,但要注意申請轉按時,銀行需要重新審批買家的入息,買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力,如未能通過入息審查,或需加擔保人方可順利轉按。同時亦要留意物業估價及按揭成數的問題,計算清楚是否需要「抬錢」上會。

最後,選用發展商按揭亦有一定風險,早前某九龍新盤因發展商財困問題,權益轉換後,原先發展商按揭可提供按揭成數由9成變為8成,使多名買家需要額外籌措近百萬元首期。建議有意選用發展商按揭的買家,事前了解當中的條款及細則,並且衡量固中風險。 

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