黃詠欣:加息先兆已現,抗「息魔」有計?

2022-06-30
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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有中小型銀行率先上調H按鎖息上限至2.725%,而且幅度達0.225厘,不少人都擔心陸續有其他銀行跟隨,其實又未要過份擔心,因為這次上調H按鎖息上限的銀行,一向在按揭業務上不算活躍,以及這家銀行過往按揭息率都較高,在年初時其鎖息上限為2.625厘,至第2季時該銀行才下調鎖息上限至2.5厘,因此如與年初時的鎖息上限比較,實質的調整幅度沒那麼驚人。

至於這次調整會否是一個香港銀行加息的前奏呢?參考上一轉加息周期,香港銀行於2018年9月加息0.125%,但於2018年6月便開始相繼有中小型銀行調整H按優惠,包括上調鎖息上限,當時鎖息上限由2.15厘升至2.25厘,情況的確與這一轉中小型銀行上調鎖息上限情況相近,相信是反映銀行資金成本上升而作出調整,事關近日有中小型銀行已用到逾年息8厘年息去搶3個月期的定存。而上一轉加息周期時,亦是出現多家銀行以高息搶存的情況。

除了上調封頂息,另一反映息魔逼近嘅先兆是一個月拆息升至1.2%或以上,令H按實際按息觸及鎖息上限,並維持一段時間。如若同時最優惠利率(P) 與一個月拆息差距少於3厘,例如P為5厘,而一個月拆息高於2厘,再加上銀行體系結餘跌穿1000億元,香港銀行便有明顯的加息壓力。現時預計第三季尾至年底,香港銀行加最優惠利率機會偏高。

要抗衡「息魔」影響,供樓人士可有參考以下方法。首先現時銀行轉按現金回贈最高達1.65%,再額外加數千元,以500萬元貸款額為例,轉按現金回贈可約9萬元,扣除律師費等雜費後,仍有約8萬元。在現時H按實際按揭約為2.18厘計,現金回贈金額可抵銷逾80%的首年供樓利息開支。

另外,若然覺得息口上升,每月供款壓力較大的話,可考慮用拉長年期的方法去減少供款付擔。亦可善用高息存款掛鈎(mortgage link)戶口的按揭計劃,現時部分銀行容許貸款人及一至兩名家人的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息存款戶口,可讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響。不過,貸款人及家人的享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。建議如有轉按需要,可趁其他銀行仍未調整鎖息上限及仍有較高按揭現金回贈前,盡早捉緊優惠尾班車,早作部署。

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