曹德明:7月定息按揭增半厘 H按仍佔優?

2022-07-01
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
AAA

WhatsApp Image 2022-06-30 at 3.26.21 PM.jpeg

香港按揭證券有限公司(按證公司)最新公佈, 7月1日至31日期間的定息按揭申請,10年期、15年期及20年期的年利率調整至3.2厘、3.35厘及3.5厘,較6月份年利率各上調0.5厘,並創計劃推出後的最大增幅。事實上,按證公司已於今年5度上調定息按揭的年利率,增幅亦愈來愈大,箇中原因何在?

自今年3月美國開始加息周期,至今已3度加息,6月份加息0.75厘更創28年來最大加幅,筆者料美國通脹問題仍未解決,加息及縮表仍會持續進行,年底前聯邦基金利率更有機會升穿3厘水平。美國持續加息,本港息口亦有攀升趨勢,6月份一個月銀行同業拆息曾升至0.9厘,創逾2年新高。另一方面,本港銀行體系結餘亦進一步降至2,333億元,未來港資仍有機會持續外流,預計7月份銀行體系結餘將有機會跌破2,000億元,令本港拆息繼續上升。因此,按證公司因應市場環境及資金成本壓力增加等情況下,相應地上調定按計劃的年利率。

那麼定息按揭與H按計劃哪種較為吸引?以現時普遍的H按計劃為H+1.3厘,並以近日一個月HIBOR高位0.9厘計算,實際按息為2.2厘,比7月份定按計劃的10年期年利率3.2厘低出1厘;即使H按計劃升至2.5厘封頂水平,仍比定息按揭10年期低出0.7厘。若以500萬貸款額,年期為30年為例,最新7月份10年期、15年期及20年期的定按計劃較H按封頂息率,每月供款分別高出$1,867(9.5%)、$2,280(11.5%)及$2,696(13.6%)。加上銀行未有為定按計劃提供現金回贈、高息存款掛勾戶口等優惠,相信客戶仍傾向選用H按計劃以節省更多利息開支。

根據金管局住宅按揭統計調查顯示,4月份H按計劃選用比例為97.4%,定按計劃選用比例只有0.1%。另從按證公司2021 全年業績報告中所見,自2020年5月推出定息按揭計劃以來,僅接獲94宗申請,反映出定按計劃仍非市場主流。不過,由於定按計劃可鎖定指定年期的息率,減低供樓時利率波動的風險,加上申請人毋須符合壓力測試要求,入市門檻相對降低,因此仍會吸引部分人士考慮選用。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

延伸閱讀