施永青:內地樓宇拒供問題可得解決

2022-07-25
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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內地房企陷債務危機,很多項目工程都因開發商無力付建築費而停工。如是導致一些以即供分期方式買了樓的買家,因擔心將來沒法收樓而拒付每月供款,有部分買家還組織起來,透過維權運動向政府施壓,希望政府出手,逼開發商復工交樓。

事件引起了社會關注,有人認為,事情一旦蔓延,可能演變如美國次按泡沫爆破時一樣的金融危機。我認為,出現這樣情況的機會不大。原因是內地今次出現斷供的範圍不大,只局限於部分開發商尚未完工的新樓買家,並沒有擴散到現樓市場上的廣大小業主。

內地經濟近期雖然略有放緩,但小業主的供樓能力並未出現大問題。那些已經收樓,並已入住的小業主,並沒有因經濟出問題,而沒有能力供樓。出現拒供問題的單位只佔內地樓宇總量的一個極小的部分,政府不難加以解決。事實上,中國銀行保監會已著手推動銀行負起社會責任,以協助開發商「保交樓、保民生、保穩定」。

其實,只要銀行對那些無力支付建築費的開發商恢復貸款,開發商是隨時願意復工的。至於那些已失去運作能力的開發商,政府可以要求國企接管這些項目,以確保證那些買了樓的買家可以盡快收樓。

這樣做,當然會令銀行與國營開發商在經濟上蒙受一定的損失,但程度上遠不如美國的次按危機。

次按危機爆發時,美國不但是在建築中的新項目出問題,而是大量已入住的單位的小業主,亦因為資不抵債,而不肯繼續供樓。他們把門匙寄給銀行,一走了之。由於當時樓價已大幅下跌,銀行收回這些作抵押的物業,也無補於事。此外,銀行亦拿這些拒供的小業主沒奈何,因為他們很多都是「三無人士(無工作、無收入、無資產)」。

美國為了應付次按危機,由聯儲局出手,買了房利美、房地美手上出現問題的按揭證券,讓這些按揭提供機構有錢繼續借給美國人買樓。此外,聯儲局還大量注資給美國各大銀行,讓他們可以如常運作,令企業獲得應有的信貸。

中國現在出現的是維權拒供,而不是缺乏經濟能力的停供,或因樓價大幅下跌而出現的「逃供」。只要買家的權益獲得保障,買家是有能力恢復供樓的。

中國現在最關鍵的問題是要讓樓價穩定下來,不止沒出現大跌,而且還出現輕微回升。這樣才可以鼓勵小業主繼續供樓,而銀行亦不用擔心抵押品資不抵債。

要樓價止跌回穩,銀行要繼續以較優惠的條款,借錢給人民置業,政府要放寬各類限購條件,以及降低各類樓宇交易的稅費。只有這樣,政府才可以調動民間的資金一併救市。香港曾經用過的「孫九招」,值得內地政府參考。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》

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    吳幼珉  2022-07-21