寒柏:中央拯救內房的理念是甚麼?

2022-08-01
寒柏
學研社成員
 
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早於2012年起,中央政府已表明對整頓樓市的決心;在之前,內地的樓市政策傾向於「周期性」,只會當樓市過熱時才推出「收緊措施」;並在樓市開始橫行時便「放寬」。但自2012年至今,中央調控樓市的政策愈來愈緊,明顯是由「周期性」調整,逐步變為「結構性」的改革。

這10年間,我們看到中央的樓市調控措施逐步「收緊」,先是推出「限購」、「限售」、「限貸」及「限價」等調控措施,並對內銀的房貸及開發貸設定每年上限。

稍後,愈來愈多內房商在境外發債。這些年來,商界都不相信中央整頓樓市泡沫的決心。由於樓市支撐經濟發展,房地產亦是銀行借貸的主要抵押品,再加上賣地是地方政府主要收入來源。所謂千絲萬縷,一環扣一環,普遍人都不相信中央打算貫徹「房住不炒」之理念。

近年,中央再為主要內房商設下「三條紅線」的監管,亦嚴查內地銀行對內房商之貸款。不少內房商透過不同方式「出表」,把債務隱藏,在內地經濟放緩之情況下亦被投資者「識破」。由於「三條紅線」的規定限制了內地銀行對債務比重偏高及現金流相對差的內房放貸,這亦直接衝擊了投資者對其境外債券的信心,使其境外再融資的難度大增。

內房爆沫問題已醞釀多時,陸續有內房商出現境外違約,再加上內地房地產市場開始下跌,某些內房商缺乏資金周轉,無法如期完成手上的項目,導至出現「爛尾樓」及小業主紛紛「斷供」之情況。

近日,據報內地正打算成立房地產基金支持內房商,規模將達2,000至3,000億人民幣。另外,有消息指內地政府希望銀行可以提供高達10,000億人民幣貸款,從而協助發展商完成「爛尾樓」項目。還有,某消息人士透露,中央要各地政府研究,能否打折或無償收回某些出現經營困難的發展商手上之土地,但這涉及更多法律問題,各大發展商的情況不一樣,亦不能以「一刀切」的方式處理。

早前,「三條紅線」的規定已相對放寬,內地銀行可酌情處理。現時,有傳內地即將拯救內房商。到底,內地政府將會怎樣實行計劃呢?

據中央早已說明「房住不炒」的理念,今次拯救的「主角」不見得是內房商,而是樓市本身。如果內房商因為過渡借貸、並累積了大量的境外債,這是內房商本身經營不善之過。內房泡沫風暴早已醞釀多時,但一直未見中央積極救市,便已是很好的證明。

估計這次「救市」,是聚焦「爛尾樓」及「斷供」的情況,動機是保障小業主及穩定銀行體系,以防因「斷供潮」所引發的骨牌效應。

有人認為以巨額的資金及貸款「救市」,將引發嚴重的通脹。這明顯是過慮。只要資金重點用作支持內房商完成手上的項目,並解決「爛尾樓」及「斷供」的問題,即資金及貸款只是起了「駁橋」的作用,最終使實體經濟繼續如常運作,發展商順利完成手上的項目,亦算是為社會創富。在這種情況下,並不見得會引發高通脹。

內地政府要確保的就是「救市」的資金及貸款,並非用來「以債養債」,填進去債權人的「無底深潭」裡,或被投機者挪用。經營不善的內房商應該要倒閉,但其手上的資產卻要按合約精神,作「順位」賠償。

首先是照顧小業主的利益,然後是供應商及建築商,接着便是要賠償基層員工的血汗錢。當客戶、供應商及員工的利益得到保障後,債權人才可按合約精神排序,在法院清算資產時獲得合理的補償。

其實,在西方資本主義世界裡,原則上做法也是如此這般。但由於資本無序擴張的情況下,財雄勢大的債權人往往可以用各種手段操控公司而獲得最大的好處,然後妄顧小客戶、供應商及員工之利益。內地明顯會吸取西方的教訓,一方面不隨便「放水」或「救市」,另一方面亦不會讓境外債權人剝削內地小業主及供應商的利益。
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