黃詠欣:富爸爸買3層樓為仔仔爭取最佳校網 如何同步批出高成數按揭?

2022-07-27
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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過往每年暑假都是搬屋旺季,亦是租樓的旺季,不少家長會仿傚「孟母三遷」搬至名校網,希望成為子女升讀心儀學校的助力,近日我們便接到一個慈父的求助個案,他不惜付辣稅,也要買入兩個單位,目的就是為子女「有得揀」,可有更多名校作選擇。不過到上會時,這位慈父忽略了一點,便是持有多於一個物業,極難批出高成數按揭,到底如何令兩個單位皆做到高成數按揭呢?

經我們了解後,我們發現這個案的難度分極高。客戶夫婦二人,三年內先後購入3個單位,客戶太太先於3年前已持有一個現正自住物業,由客戶作為按揭擔保人做了60%按揭。近日客戶自己再買入了兩間位於名校網的單位,即客戶夫婦二人共持有3間物業,由於高成數按揭保險計劃是要求單位是自住用途,而客戶要有合理解釋為何3個單位皆為自住用途,並能取信於按保公司,按經驗過往成功例子不算太多。

由於客戶是先購入一個樓花盤,他已即時選擇做了50%按揭,再借了20%發展商二按,自製70%按揭,因此樓花盤的按揭問題已經解決。最大難度之處,是客戶在已有兩個按揭在身的情況下,如何再為第3間物業,向按揭保險公司申請80%按揭?

我們協助客戶向按保公司解釋,太太持有的物業以及早前做了50%頭按及二按的單位,皆會讓家人居住,而現擬做80%按保的單位,由於校網最佳,會作自住用途,為子女入讀名校鋪路。最後成功為客戶爭取到批出80%按揭,息率亦為目前最抵的H+1.3%,鎖息上限P-2.5%,同時有現金回贈1.52%再加7千元額外獎賞。

這個案獲批的關鍵是客戶之前購入兩個單位並非選用按揭保險計劃,只有一個單位是做80%按保,所以較易取信於按保公司,相信該單住為自住用途。至於如果夫婦二人各有一個單位皆做高成數按揭又是否可行呢?按經驗,雖然曾有成功個案,但由於夫婦一般為同居,如要解釋兩個單位皆為自住的功能,是極難獲按保公司接納。建議買入單位前,先找專業人士作評估,便不用在買入後才發現按揭審批受阻。

 

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  • 按息走勢方面,預計2023年聯邦基金利率或會升至5厘以上水平,如一個月拆息持續高於3厘以上,銀行資金成本壓力仍大之下,香港最優惠利率(P)2023年上半年或會增至6厘水平,即實際按息將升至4厘水平。

    黃詠欣  2023-01-03