王春新語中評:新思維破解香港住房難題

2022-07-28
 
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中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽研究員王春新最新著作《捍衛居權——以新思維破解香港住房難題》由商務印書館(香港)出版發行,並在香港書展熱賣。近日,王春新接受中評社記者採訪表示,受政策取向、價值觀和利益分配的房屋發展模式是引導“安居負擔指數”指數變動和長期走勢的核心力量,房地產政策不能只停留於修補層面,更要轉換房屋發展模式。為實現香港房屋發展的五大目標,需要引入三大新思維,以改善市民居住條件,促進經濟增長。

“安居負擔指數”概念有助衡量香港房屋模式

王春新介紹,由他首創的“安居負擔指數”(RBI,Residential Burden Index)是指樓價漲幅與收入漲幅之比。該指數根據聯合國提出的國民經濟核算標準(SNA),計算個體收入和樓價的關係,此處個體不僅是一個人,也可以是一個家庭或整個社會。“安居負擔指數”把全世界房地產發展模式放在一起比較,指數大於1時,樓價上漲速度快於收入增幅,居住條件必然下降;指數小於1時,居住水平不斷改善。

王春新分析,目前全球房屋發展模式主要有三大類。第一類是以歐美日為代表的世界主流房屋發展模式,“安居負擔指數”約為0.7,即樓價增長遠低於收入增長;第二類模式是以新加坡為代表的政府公共房屋為主的模式,該指數約為0.9,即樓價增長稍低於收入增長。以美國為例,過去百年,其樓價隨通脹變化,居民收入超過通脹,收入由兩部分組成,一部分通過通脹抵消,另一部分即實際收入。據統計,1890年後的一百年間,美國百姓的實際收入約增加4倍,居住條件也有4倍左右的改善,人均居住面積從20平方米左右增加到100平方米,即一棟住宅差不多3、400平方米。

王春新談到,第三類模式即香港模式,和美國完全相反。過去30多年,香港的“安居負擔指數”高達3.3,意味香港樓價增長速度是平均收入增長速度的3.3倍,居民收入永遠趕不上樓價增長趨勢。“安居負擔指數”遠高與1的香港的房屋發展模式,是典型的投資/投機主導的虛擬經濟模式,重投資價值而輕居住需求,呈現出病態特徵。反之,“安居負擔指數”小於1意味著注重實體經濟的模式,在房屋領域實行的是保護社會政策,而非市場規則,例如歐美就有不少保護租客的政策。

沿用修補思路無助與解決住房難題

王春新認為,過去港府在解決房屋問題上做了不少努力但效果不彰,原因在於沿用修補思路。港府過去推出八輪樓市調控措施,提出新房屋發展策略,以供應為核心、以置業為主導,致力建立置業階梯,社會各界也嘗試了以建築成本價向租戶出售公屋、延長按揭還款時限等解決辦法。然而,以上大多停留在修修補補的政策層面,甚至主張強化本是問題一部分的純市場手段,未能改變香港房屋發展模式固有的內在缺陷,終究難以突破困局。

王春新以公屋為例進一步闡釋房屋困局。香港公屋占住房比重之大屬於世界前列,很多人認為這是好事,其實不然。房地產政策和模式出大問題後,用公屋來彌補市場不足,這不僅不能解決根本問題,而且帶來居住環境差、安全隱患大、家庭和諧受影響等次生問題。王春新提到,公屋越蓋越多會導致收入分配差距擴大。公屋沒有產權,樓價高速增長時,市民更難“上車”。對比美國,其長期樓價增長低於收入增長,租金增長也低於收入增長,不管買房或者租房都很方便,因此不需要公屋。

王春新由此提出香港房屋發展的五大目標。第一個目標,從無到有,不僅滿足市民居住權,也要滿足市民的產權;第二個目標,從小到好,從“蝸居”狀態到居住面積翻倍,目標是追上新加坡,盡可能改善生活條件;第三個目標,從舊到新,當下香港有超過1.2萬棟破爛房,王春新曾為解決舊區重建問題跑了數十處舊樓,發現情況十分惡劣,亟待解決;第四個目標,通過解決住房問題縮小分配差距,這比扶貧更為關鍵,因為房地產是產生香港收入分配問題的根源所在;第五個目標,通過房地產政策推動香港經濟發展。高樓價曾帶來一些正面資產效應,但“經濟奇蹟”背後的虛假繁榮一旦破滅,會給香港帶來更大傷害,本世紀以來房地產部門每年拉低GDP增長一個百分點,就是明證。因此,房地產政策不能只停留於修修補補的層面,更要通過轉換房屋發展模式,把過度投機炒賣、扼殺居住空間和妨礙經濟增長的超級滯脹模式,逐步轉變為以改善居民居住條件為核心、並能促進經濟增長的良性發展模式。

新思維解決房屋難題 重在分配而非生產

王春新提到,解決香港房屋難題,需要引入三大新思維。第一個新思維,要解決房屋供求不對稱、本港大部分民眾無力購買天價物業的問題。香港房屋市場供應和需求嚴重不對稱,其中需求主要來自三方面:首先,本地居民的居住需求是剛需;其次,本地居民和企業的投資需求一向非常旺盛;另外,境外投資需求也無限大。改變這一情況,需要把居住需求和投資需求區別開來,採取不同的供應方式,實行“房屋雙軌制”,以公營房屋來保證香港普通市民的居住需求,以私人住宅來滿足本地和海外的居住需求,讓兩個不同性質的房屋市場合理分工、高效運轉。

第二個新思維,政府應發揮更大政策功能,平衡社會各階層利益,照顧大多數民眾(而不僅僅是低收入家庭)、尤其是中產和年輕一代的住房需要。地產政策不僅是市場政策,更是社會政策。特區政府要學習全球先進經濟體的經驗,修正供應商模式,不能簡單把責任交給供求嚴重不對稱、時常炒作抬價、永遠不能解決居住問題、早已完全失靈的所謂“自由市場”。

第三個新思維,香港不僅要解決居住問題,更要解決房屋問題,既要實現“居者有其屋”,更要實現“居者擁其屋”。政府不僅要捍衛市民的居住權,還要盡可能滿足市民的財產權,避免出現次生社會矛盾。例如,目前香港從未結婚的單身人數高達190萬,佔香港總人口近三成,一定程度上和房屋問題有關。因此,房屋問題關係到香港社會的穩定發展。

王春新總結,解決房屋難題,重在分配而非生產。政府需要有調整房屋政策的大氣魄和執行力,還要在利益高度分化情況下盡可能凝聚最廣泛的社會共識。


文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《中評社》

 

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    盧展豪  2022-11-16