曹德明:以備用資金慳息的兩大妙法

2022-07-29
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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美聯儲最新宣布加息0.75厘,今年加息總和已達2.25厘,等同上一次加息周期(2015年至2018年)的加息幅度。另一方面,近日一個月拆息已升至封頂水平,選用H按計劃業主的供樓開支早已增加。市場亦料本港將跟隨加息,未來數月銀行或會上調最優惠利率P,屆時供樓開支將進一步上升。面對息魔來襲,供樓人士想盡方法慳息,若業主已儲了一筆資金,利用該筆資金慳息又有何妙法?

方法一,業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)。高息存款掛鈎戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口,息率與按揭利率相同,假設按揭實際利率為2.5%,高存息戶口的利率同為2.5%,相比一般儲蓄戶口的息率為高,惟高存息戶口的存款上限一般為未償還貸款的50%。

假設貸款額為300萬元,還款期尚餘25年,按揭年利率為2.5%,全期按揭利息支出為$1,037,551;若將150萬元存入高存息戶口,儲蓄利率同為2.5%,全期儲蓄利息收入為$518,775,全期淨利息支出為$1,037,551-$518,775=$518,776,即節省一半的利息開支。由此可見,將資金存於高存息戶口內,有助抵銷部份按揭利息增加。此外,借貸人亦可隨時調動高存息戶口中的資金作其他用途,靈活性甚高。

然而,有部份銀行的按揭計劃為客戶提供特高現金回贈,惟不可同時享有高息存款掛鈎戶口,這類客戶即使手持一筆資金,亦無法享有高息存款掛鈎戶口慳息。另一個慳息辦法,建議可考慮向銀行申請提早還款。假設貸款尚餘300萬元,還款期尚餘25年,以現時按揭年利率為2.5%,每月供款為$13,459,總利息開支為$ 1,037,551;如選擇提早還款150萬元,貸款減少至150萬元,每月供款可減少一半至$6,729,總利息開支可減少一半至$518,775,可見慳息效果顯著。

不過,在選擇提早還款前,要先了解是否已過銀行「罰息期」,若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行將會向借款人收取指定費用,而銀行一般罰息期為2至3年,愈早償還貸款,所罰的金額亦愈多。每間銀行的罰息期收費及細則亦有所不同,事前要留意按揭貸款合約上的條款,衡量當中的利與弊。 

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