丘寧:李嘉誠示範如何踢逆境波

2022-10-10
丘寧
資深傳媒工作者
 
AAA

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上周李嘉誠的長實(1113)以207億元將波老道豪宅餘貨出售予新加坡基金瑞華資本,即引起李嘉誠睇淡後市的說法。的而且確,長和系近來的動作都是以出售套現為主,面對如此不明朗的經濟情況,李嘉誠怎會不知「現金為王」最穩陣,但難道要他學科技園般拎現金去做定期?當市場還在說李嘉誠當年出售中環中心後香港樓市低走之際,日前長實以46億元奪得屯門大欖住宅地,這原來已是集團近兩年來密密買入的第五項官地或項目,套現一個大project去投資五個新項目,「逆境波」原來是咁踢的。

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今次長實買入的屯門限呎住宅地位於屯門青山公路大欖段,該地曾經於4月時流標,而上周五截標時也只是獲得五份標書。根據地政總署的披露,以總樓面面積130萬方呎計,地皮每呎樓面地價僅3522元,較市場預期下限低5%,而長實能夠以低市場預期下限5%投得地皮,意味其他四家發展商(恒地、新地、佳明及信置)出價比長實更低,睇淡後市應該不止李嘉誠一個吧(4月時有份入標的嘉華今次更加是無入標)。
 
事實上,今次的成交價較區內兩年半前的地價大跌逾40%,地價水平更已倒流到6年前,相信其中一個原因是今次出售的地皮面積相當大,據長實「樓神」趙國雄估計,連同地價及發展費用計算,投資總額預計超130億元。今時今日的環境要投資130億元在屯門起樓,對很多持貨能力不高的發展商來說,實在難以負擔。即使持貨能力強如長實,也不是藥石亂投,根據傳媒統計,長實在過去兩年,先後中標四幅住宅官地及一個市建局項目,並完成一個補地價項目,總共涉資近270億元。
 
看看長實上周出售的波老道項目,其實是長實近年的重點新盤,該地皮早於2011年6月投得,每呎樓面地價26763元,而瑞華資本則以平均呎價6.2萬向長實一次過掃入貨尾單位,長實帳面利潤和味,更為過去兩年在港的多項更物業投資提供大部分資金。而長實為完成交易,更向對方提供最多約103.8億元貸款,目的當然是鎖定利潤,更可避免樓市進一步下跌的風險,並為往後的業績打下良好根基。
 
要知道過去兩年香港的經濟疲弱不堪,加上大環境的轉變,但作為眾人焦點所在的李嘉誠,肯定有為港出力、投資的責任,跑慣江湖的他自然懂得踢「逆境波」,即使要keep住投資,也會有序地控制「注碼」,其中一途就是透過出售一些大型、已賺取一定利潤的項目,套現資金去投資新項目,盡量不要注入新資金,免得在加息周期中增加利息開支。

更重要的是,若果不時被傳媒報道投得地皮及地產項目,多少可以分散集團出售資產大額套現的視線吧。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 

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