曹德明 : H按封頂息率的迷思

2022-11-11
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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近期多間銀行再次上調最優惠利率(P),供樓人士開支亦進一步增加。日前與友人談及此事時,友人指他以H按供樓,而H按設有封頂息率,未會影響其供款開支。這讓筆者有所詫異,因他在概念上有所誤解,在此為大家解開這個迷思。

首先要理解H按與息口的關係,H按是以銀行同業拆息為基準的一種按揭計劃,一般以「H+固定百分比」計算。「H」指HIBOR(銀行同業間拆息),即銀行與銀行之間的借貸利率,而HIBOR一般分為1、2、3、6及12個月,大部份H按以1個月HIBOR計算。以H按「H+1.3%」為例,如1個月HIBOR為1%,實際利率為1%+1.3%=2.3%。而HIBOR上升,H按利率亦同步上升,反而言之。因此近幾年本港在低息(HIBOR)環境下,大多買家傾向選用H按以慳取更多利息開支。

而HIBOR是一種較為波動的息率,銀行推出的H按一般都會附帶封頂息率,保障業主避免因 HIBOR 大幅抽升時實際利率會高於某個利率。而封頂息率以「P-固定百分比」計算。「P」指Prime-rate(最優惠利率),即是銀行計算客戶貸款息率其中一個參考基準,亦可說是香港的基準貸款利率。假設H按封頂息率 為「P-2.25%」,P為5.125%,實際封頂息率為5.125%-2.25%=2.875%。如1個月HIBOR升至3%,實際利率由2.3%升至3.3%,因3.3%高於封頂息率,業主只需要以2.875%供款。

那H按升至封頂息率後便不再受息率波動影響?此為錯誤理解,封頂息率是以P計算,即會受P的波動影響,如P上升,封頂息率亦會同步上升。從上述例子,如P由5.125%增加0.25%至5.375%,封頂息率亦會由2.875%加增至3.125%。因此,封頂息率的正確解說應為以個波動性較少的按揭息率P作上限計算,但實際利率仍會受P的波動所影響。

10多年來P大多維持5%至5.125%水平,波幅比HIBOR低。然而美國加息持續,聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬,加上銀行結餘進一步下降及拆息高企,在資金成本壓力下,本港銀行年內或再調升P。選用P按以及H按的供樓人士需注意,當P再上升後,兩者實際按息亦將會同步增加。 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

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