盧展豪：「靚地」難求 好市逆市亦具需求

本地經濟放緩，影響土地及物業交投，近月多幅政府官地及市建局重建項目均以低於估值下限約一成批出，最近更有估值逾百億的啟德商住地皮較市場估值低逾23%成交，令不少人大跌眼鏡。惟土地發展乃長遠項目，而且大面積「靚地」可遇不可求，只要地皮具發展潛力，必然吸引各大發展商爭相競投，至於價位高低還看市場供求。

最近長江實業以87.03億元投得啟德商住地皮2A區4號、5(B)號及10號，此地鄰近港鐵宋皇臺站，地皮面積約21.4萬平方呎，最高可建面積141.8萬平方呎，料可提供約1,750伙，是本季度規模最大的官地。惟以最高可建面積計算，每呎樓面地價約6,138元，便遠低於市場估值下限8,000元逾23%，價位重返8年前水平。即是於2014年，會德豐地產以每平方呎樓面地價約6,101元，投得啟德1H區3號地皮。賣地相距8年，卻呎價相若，難免令人唏噓，惟好市逆市亦須發展土地，而且地價按經濟週期浮動，自然有起有跌，只要價位由市場釐定便合乎自由市場的大原則，無需輸打羸要。

事實上，早於2020年，上址曾以純商業用地出售，惟最終未有入標，流標收場，其後獲改劃為住宅用途，頓時吸引力大增。該地皮市場估值原本介乎約113億至149億元，由於發展規模龐大，並非中小型發展商輕易應付，惟最終該項目共收到6份標書，成績理想。除了有百億地皮投資常客長實、恒基、新地等，亦見會德豐地產及南豐等稀有入標競投，可見各財團仍是看好後市。

老實說，市場上少見大面積地皮，而且該地皮位處市中心兼鄰近港鐵沿線，加上政府早已投入大量資源發展西九，並漸見成果，因此該土地的升值潛力不容忽視。惟該地若用作商業發展，待西九商區成形仍來日方長，則難見短期回報。更何況，九龍灣一帶已有不少新商廈，而且在經濟不景氣下，不少中資及外資企業均擱置到港拓展的計劃，以致本地商廈空置率高企，而該區更屬重災區，自然令不少投資者卻步。

反觀住宅屬剛性需求，亦可回應市民的住屋需要，而且其投資回報期較短，只要在發展前計劃好，鎖定利潤，多多少少亦是賺。另外，別忘記現時啟德區的屋苑二手成交呎價普遍高於2萬元，相信上址屋苑落成後，當市況回暖，其呎價亦會處於相若水平，不至於太低。

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