汪敦敬:樓市的「愚者」和「智者」

2023-05-30
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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上星期文章《買樓的「輸數」與「勝數」》得到很好的回響,有一個好朋友分享他自己的投資經驗作回應:「我有一個租客,2011年開始租我其中一個單位到現在,大約交了230萬元租金,但是這個單位當年我買入來是190幾萬元。」今日我想分享一下投資物業的基礎智慧。

樓不是用來炒的,十分對!這個不單是平衡社會的公德心,亦可以是投資之道!我認為投資房地產有三個重點:

第一:首先不要「買錯嘢」,一些非住宅投資,或者一些極冷門的住宅項目,投資了之後是可以「高價一去不復返」或「過長時間才返家鄉」,這方面容後再撰文討論,但香港仍然是投資(不是投機)的天堂,大多數的住宅仍然是「有買貴,無買錯」。

第二:大多數的住宅房地產,投資幾乎唯一的風險就是斷供,但是這個風險不能夠小覷,因為這個風險若出現的話可以令到我們「total loss」!所以買樓前首先要學懂「絕不斷供」,這個環節,說就容易,實際易學難精!淡市的時候能夠保持不斷供的「金身」不容易,但是市場𣈱旺的時候不會信心過份膨脹去過份借貸,保持這個「金身」更加難!

第三:樓市獲利的關鍵是累積財富,部份買房地產的人不能夠積累財富除了因為斷供外,還有就是因為「太醒目」而太快出貨了!累積財富的本質其實是低機動性!如果機動性太強,不斷買賣進退,跳出跳入,表面貨如輪轉是智者風範,但卻和房地產累積財富的本質剛好相反!所以愈聰明舉動愈多可能賺得愈少!很多人想在跌市前賣出單位,跌了之後再購回,結果卻是不斷錯失時機!我兩個兒子的補習老師,她與丈夫都是追求簡單的幸福,到了現在未到40歲已經擁有三層優質物業了,原因就是想得少,要求簡單,正正是低機動性,所以賺得更多!

現實是天氣不似預期!聰明人反被聰明誤!地產專收「醒目仔」!現在的市場其實是深受國際博奕磨合的影響,一位銀行家朋友和我說:「現在金融市場已成為大國角力的武器!」既然已是一場仗,「兵者,詭道也!」以為自己看得透,其實「人」在大局中很渺少!我不同意「停止投資」是對任何人也合適!因為「買有風險!不買也有風險!」我認為在這個時勢之下,很多人要考慮「輸數投資法」!以打輸數去準備風險,來掌握過跌/錯價的投資機會!

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 

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    汪敦敬  2023-08-25