韓成科:新加坡能,為什麼香港不能?

2016-10-07
韓成科
香港文化協進智庫副總裁
 
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團結香港基金發表報告,倡議落實補貼置業計劃,新建公屋可以成本價出售並鎖定公屋戶日後補地價的差額,協助市民置業。團結香港基金的報告並指未來四年,每年平均有一萬八千個住宅單位落成,比之前十年平均高出六成。不過樓面面積升幅卻不足三成,估計未來單位會趨向較細小。公屋供應單位高出六成,但樓面面積的升幅卻不足三成,說明新增的公屋供應,很大程度是通過「劏」細單位而得來。在公屋供不應求之下,「劏」細單位無可厚非,但始終非治本之計。現時香港的房屋問題癥結是供應不足,覓地遇上困難,在供應不足之下,不論是補貼置業或其他措施,都恐怕難以解決問題的根源。

要解決目前房屋問題,政府首先應該設立「土地儲備倉」,以供未來3 年至5年發展之用。現時政府沒有熟地的儲備倉,但地產商有。地產商擁有大量可建屋的土地儲備,讓他們變相擁有了調整房屋供求的能力,在市況差時「惜售」,在高樓價時大幅推盤,讓市民在高位接棒,令樓市火上加油。

現時香港已開發土地只有約四分之一,本可以透過開發土地解決土地不足問題。然而,政府卻沒有足夠的「土地儲備庫」,也沒有對土地的全盤規劃,平時沒有進行平整土地,儲蓄熟地;在樓價高企時又病急亂投醫,到處「搶地」,這種情況極不理想。香港應效法新加坡等國家,對於土地有全盤的規劃、管理、開拓,並且建立「土地儲備倉」,定期、持續地開發土地,令政府可控制的土地愈儲愈多,能夠更好地調節房屋供求。

現時基層市民住屋環境不理想,需要大幅增加土地供應增建房屋,基層住屋問題才有望改善。香港公屋長期以來供不應求,目前尚有23萬個公屋輪候申請。部分低薪家庭更長期在板間房內蝸居,人均居住面積和質素與本港國際都市形象並不相配。與香港恰恰相反的是,新加坡的公營房屋供應充裕,人均面積遠超香港,較早前新加坡政府更宣布調整房屋政策,其中提到將按照不同家庭收入資助民眾買屋,讓月入1,000坡元(約6,088港元)家庭買得起兩房式組屋、月入4,000坡元(約2.4萬港元)的家庭能負擔四房式組屋等。新加坡政府明確提出市民置業安居的目標,對香港有借鑑意義。香港目前存在住屋難和居住環境擠迫問題,政府也可建立類似的長遠目標,爭取10年內努力實現人均居住面積提升30%左右的目標。
 
政府要持續增加公營房屋:一是要撥出更多土地及資源予房委會,確保房委會的建屋工作能夠持續。二是著力推動舊樓重建,現時不少公共屋邨年代久遠,當年在興建時礙於各種原因,並沒有用盡地積比,如果將這些舊屋邨重建,隨時可以在原有面積上增加幾成的單位數,例如彩虹邨、牛頭角邨、華富邨等便是最好例子,只要完成重建,就可以多安置幾成人口。三是調整用地,以房屋供應為先。新加坡面積比香港小,同樣面對土地不足的發展問題,但新加坡卻通過改變用地規劃,甚至遷移港口等建築物,騰出大片土地發展住宅和寫字樓。新加坡同樣面對嚴重的房屋問題,新加坡都能應對,為什麼香港不能?
 
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韓成科 香港文化協進智庫副總裁 全國港澳研究會會員
 
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