沈豪傑:鵲巢鳩佔?談逆權侵佔

2018-01-23
沈豪傑
元朗區議會主席、學研社成員
 
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香港現時房屋需求極大,樓價屢創新高。在這一屋難求的年代,卻有一種方式可以不付分文便能取得土地,那便是大家耳熟能詳的逆權侵佔。逆權侵佔原自普通法,是由中世紀開始便存在的古老法律。隨著香港淪為英國殖民地,這套法律亦同時傳入香港,成為香港法律的一部分。現時香港的逆權侵佔法律,主要是以《時效條例》為基礎。簡單而言,由1990年開始,只要佔用者能證明他已霸佔某幅土地超過12年,他便能以逆權侵佔為由向法院申請終絕原業主的權益,並取得該土地的業權。但要霸佔政府土地,卻要60年。而且這60年是否在1997年主權回歸後重新計算,法庭目前還未有定案。 

新界土地大都是農地,因此很多土地也沒有圍封。在近年土地有價有市的情況下,大量逆權侵佔案件應運而生,令很多新界土地業主失去業權。因此,新界鄉議局對於這項法例一直抱負面態度,認為應全面取消相關法例。 

現行法例對業權人不公 

根據現時法例,非法佔用別人土地並不是刑事行為,除非在過程中干犯了其他罪行。因此,當業主發現土地被侵佔時報警處理,往往警方都不會採取任何行動,只會勸喻當事人透過民事官司解決。但打官司所費不菲,有些業主的土地可能是透過繼承得來,自身沒有太多錢。如申請法律援助,卻因名義上擁有土地而被拒絕。另一方面,佔用人卻沒有這個問題而較容易獲得法援。更諷刺的是,如業主破壞佔用人所安裝的鎖或所建的圍牆,強行收回土地,更要負上刑事責任。對於土地被侵佔的業權人而言,現時的法例對他們是不太公平,亦令他們感到十分無助。 

香港法律改革委員會(“法改會”)經過長時間研究之後,在2014年公佈了他們的報告,並獲得傳媒廣泛報導。概括而言,法改會認為逆權侵佔有其存在價值,所以只建議修改相關法例,並引進一些新概念,希望紓緩現時業權人所面對的困境。當中包括引入通知機制,即佔用者要先通知業主他已申請逆權侵佔,如果業主不反對或不回應,佔用者便可註冊其業權。即使業權人提出反對,但在之後兩年內也不採取行動驅逐佔用者,佔用者便可再向法院提出申請。另外,法改會也促請政府要加倍努力解決新界土地界線問題。這些建議都是好建議,但法改會卻認為這些建議都要等待《土地業權條例》正式實施時才一併處理。 

《土地業權條例》早於2004年便已通過,但到目前為止仍未有實施的時間表。而政府對於法改會的建議已研究了三年多,也沒有甚麼進展。政府現時希望大規模開發新界以滿足房屋需求,但如不妥善處理新界土地問題,將來發展時必然遇上更大阻力。因此,政府應盡快對現時法例作出修改,解決新界業主的困局。 

 

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