陳凱文:香港真是「地少人多」嗎?

2018-05-03
陳凱文
學研社成員、福山智庫研究員、全國港澳研究會會員
 
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近年來,香港樓價高企,樓宇及土地供應問題,備受港人關注。特首林鄭月娥自上任後,便提出所謂的「土地大辯論」,並成立了土地供應專責小組。日前,為期5個月的「土地大辯論」,正式展開公眾諮詢程序,小組提出了十多個土地供應選項,並分為短中期措施、中長期措施及概念性建議,讓大家探討一下,香港應該發展哪些土地。

然而,在大家思考香港的土地政策前,我們應該先搞清楚一些問題:香港的土地分配情況,究竟是怎樣的呢?學校自小灌輸給我們的一個概念:「香港地小人多」,又是否事實真相及真相的全部呢?我們究竟是土地供應不足,還是受到一些土地政策所限,使到香港的住宅用地不足呢?

要探討這些問題,我們可從官方的香港土地用途數據中,查找答案。根據規劃署的數據顯示,香港的陸地面積約有1,111平方公里,當中只有24.3%是已發展土地,佔地約269.97平方公里,當中商業區只佔4平方公里,工業區佔26平方公里,農業用地佔68平方公里,道路及運輸用地佔54平方公里,政府、社區設施及休憩用地佔51平方公里,真正用作居住的住宅用地,其實只有77平方公里。

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圖:香港土地用途 (來源:規劃署)

換言之,香港現時734.7 萬人口,其居住面積只佔香港總面積的7.9%。還有一點需要注意,這77平方公里住宅用地中,低密度鄉郊式居所便佔了35平方公里,居屋和公屋用地只佔16平方公里,包括低密度住宅在內的私人住宅面積,則佔26平方公里。由此可見,我們現在樓價高企、居住環境擠迫的真正成因,真的因為「地少人多」、土地資源緊絀嗎?不是,真正成因是劃作居住的土地面積,實在太少。

說到這裡,便要提提不少人說過的開發郊野公園。誠然,現時郊野公園、海岸公園和海岸保護區,佔了全港42%的土地,但是大家不要忘記,香港共有75.7%的土地未開發,扣除了42%的郊野公園用地後,再扣除了7平方公里的劣地、石礦場和岩岸,我們仍有367.4平方公里的土地可供開發。我們只需從當中拿出50平方公里開發,當中預留一半土地作交通、教育、文娛和基建用途,已能使居住用地增加25平方公里。

由此可見,即使不挪用郊野公園用地,政府只要開發其他綠化帶的未開發土地,甚至只需拿未開發的1/5土地出來,已能大幅度地增加香港的居住用地面積。再退一步來說,即使政府不發展可開發的綠化帶,在香港根本接近沒有農業的情況下,將部分農地拿來開發,也是一種選項。可以說,樓價高企、樓宇單位供不應求,根源似乎不是來自土地資源緊絀。所謂的「地少人多」,似是一個假象,多於一個實際問題。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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