汪敦敬:望梅止渴的居屋政策

2018-12-07
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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聖經中有五餅二魚的故事:有一個門徒對耶穌說:「在這裡有一個孩童,帶著五個大麥餅、兩條魚,只是分給眼前這5000人怎能足夠?」這5000人不是虔誠的教徒,都只是想湊湊熱鬧,希望看到神蹟的人,是否只有上帝才能有這種將有限資源去滿足數以千倍需求的能力!?中國歷史上有一個故事可能可以解答到這個問題,就是「望梅止渴」的故事。

東漢末年,曹操帶兵去攻打張繡,時值盛夏,曹操的軍隊已經走了很多天了,十分疲乏,曹操突然靈機一動,他走上山崗上,抽出令旗指向前方,大聲喊道:「前面不遠的地方有一大片梅林,結滿了又大又酸又甜的梅子,大家再堅持一下,走到那裡吃到梅子就能解渴了!」戰士們想起梅子的酸味,口裡頓時生出了不少口水,精神也振作,最後終於走到了有水的地方,曹操利用人們對梅子酸味的條件反射,成功地克服了乾渴的困難。

特首林鄭的居屋政策正好是五餅二魚情形之下的望梅止渴,將居屋的優惠彩池增大,雖然短期內並沒有增加到任何居屋的新供應給市民,但是就令到湊熱鬧希望得到渺茫的中籤率的人達26萬多人以上,其中因為放寬了二人或以上家庭的入息上限達10%左右,已包括不少能買600萬或以下私樓的人士,市場上受凍結的購買力是高峰的近兩倍,是過去6年的公營資助房屋申請平均數的5.2倍,配合了空置稅和貿易戰的出現,成功地拉停了原本千軍萬馬的樓市高峰期。

其實未到11月29日,受居屋凍結的購買力已回流中,但政府十分聰明,在未到抽籤那一天已經再宣布新一輪逾6500個居屋單位將於明年4月推出發售,這無疑會將原本回流的不少購買力繼續在市場冰封!政府這個做法是聰明的!更長的調整期的而且確是有時間令更加多人受惠,但是不要誤會以為筆者是想修改我的評論,因為回流購買力對比筍盤的數量是1比99還是已經減少為1比9,也都足以令600萬以下的私樓價格找到谷底然後逐步回升!

但我想補充的是望梅止渴的心理安撫只能夠Buy time,要真正解決到房屋問題,還要看正本清源的造地進展,市場每次到了調整期,大家都會忽略了造地的迫切性,除此之外,現在政府亦沒有趁調整期去修改及放寬樓市辣招的換樓部分,以鼓勵更加多的細單位業主去放盤換樓,從而令到樓價再進一步調節,而居屋第二市場,政府也應對僵化了30年的保證期再作延長,否則大部分的居屋供應會因為年期較長而不可能在市場上給予白居二人士選擇,購買力就自然聚焦在較年輕屋苑那處了,這都是實務上可以改變供求的做法,我認為政府要好好地掌握,始終在調整期的時段內,愈多市民能入市買到樓房屋政策才能彰顯其效益。

 
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    招國偉  2019-10-02