陳海潮:樓價跌幅擴大 交投略見起色

2018-12-19
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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過去數月,樓市逐步調整,跌幅更漸見擴大,在全港50個指標屋苑當中,上車熱門屋苑天水圍嘉湖山莊及屯門大興花園的平均呎價已率先失去「萬元戶」的身份。綜合利嘉閣地產研究部數據所得,2018年十一月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價持續下跌,且跌幅擴大,報14,441元,較十月的14,791元再跌2.4%,連跌四個月兼創八個月新低。四個月累計,呎價已由七月份高峰的15,303元累跌5.6%;至於今年首11個月樓價累積升幅亦收窄至只餘5.1%。

筆者再細看全港三區樓價,十一月份港島區錄得平穩微升,惟九龍及新界區跌幅則明顯擴大;當中新界區跌至1.2萬元邊緣,該區21個指標屋苑的加權平均實用呎價單月再跌2.9%,報12,061元。九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價亦跌穿1.6萬元水平,同樣月挫2.9%、報15,753元。至於港島區8個指標屋苑平均實用呎價則報18,357元,按月微升0.3%。

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從屋苑角度分析,列入觀察名單的50個指標屋苑當中,上月樓價報跌的屋苑佔大多數,跌者共有32個,佔整體比率達64%,升者只有7個,另11個則因十一月或十月份未有成交而未可比較。上月樓價實質跌幅較顯著的屋苑包括天水圍嘉湖山莊、馬鞍山新港城、紅磡黃埔花園及將軍澳維景灣畔,分別錄8.6%、7.6%、7.5%及7.3%的實質跌幅,當中嘉湖山莊呎價更是十個月來首度跌穿萬元大關,重返今年一月水平。至於逆市錄得樓價升幅較顯著的指標屋苑包括小西灣藍灣半島、荃灣麗城花園、天水圍栢慧豪園及長沙灣泓景臺,實質按月升幅分別錄6.2%、5.6%、4.2%及3.4%。

50屋苑上月交投238宗 按月升41%

值得注意的是,50指標屋苑交投量漸見復甦,十一月份全月錄得238宗成交,按月急增41%,連升兩個月,但仍為過去37個月以來的第三低。在全港三區交投量之中,港島區按月只微增1宗或4%,上月共錄27宗交投。九龍區按月則大增33%,錄得77宗成交。而新界區買賣交投量在嘉湖山莊勁錄42宗支持下,按月急增58%至134宗;反映減價後,開始吸引購買力重投市場。

隨著業主減價,重新入市的買家增多,對原先寂靜的氣氛有刺激作用,筆者預期十二月份50指標屋苑交投量可再增加約兩成,至約285宗的水平。目前,市場上的利好利淡因素參半,雖然日內美國議息仍有加息機會,但料影響不大;而中美貿易戰停火及大型焦點新盤以低價開售首輪及次輪均悉數沽清,料可推動整體市場情緒及入市意欲,因此預期十二月份50指標屋苑樓價雖然仍會持續偏軟,但料按月跌幅料收窄至少於2%。

 

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  • 結果可以說是令人極端失望的,壓力測試沒有放寬,不公平現象仍然繼續,而1000萬以上的按揭未有放寬亦滿足不到市場,也即是說,未來樓市升幅最大的將會是800萬至1000萬的住宅單位了。

    汪敦敬  2020-11-30