陳海潮:一手低價開盤 二手四方受敵

2019-01-15
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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樓市辣招持續掣肘,加上來自一手市場的競爭,去年二手私宅買賣量維持低企,預期2019年情況亦不遑多讓,全年登記量有機會下試3.5萬宗,按年再跌一成。至於去年表現方面,綜合土地註冊處數據所得,2018年全港共錄38,826宗二手私宅買賣登記,按年微跌約2%,維持在過去4年來不足4萬宗的水平窄幅徘徊;不過,涉及成交總值於6年來再次突破三千億元,錄得3,282.37億元,較2017年增加9%,並創8年新高。

二手私宅今年交投恐再跌10%

展望2019年,在調整市況下,近期一手新盤多採取低價開售的策略,開出的呎價甚至比同區二手更平,進一步與二手市場搶客,加上政府表明暫無意為樓市撤辣或減辣,並銳意加大資助房屋的供應,今年尚有逾6,500個五二折居屋料將應市,勢吸去不少與細價私樓重疊的客源,因此預期政府年內若無調整樓市辣招的話,今年二手私宅市場仍會多面受敵,買賣登記量料按年再挫一成,至只有約3.5萬宗的水平。

樓價單月挫3.5% 海嘯10年來最傷

另一方面,樓市持續調整,且跌幅進一步擴大,創下2008年金融海嘯之後,10年來的最大單月跌幅。根據差估署最新公布的一次數據(當然數字有滯後),截至2018年11月份私人住宅售價指數報366.3點,較10月份的379.6點按月再挫3.50%,為繼2008年11月之後,120個月(即10年)以來錄得的最大單月跌幅。

3.5%的單月跌幅為近年罕見,數字出來後,筆者即時翻查及計算,發現樓價指數在2008年底於金融海嘯肆虐時的當年11月曾單月急挫8.22%,而當年12月份的樓價指數最低報104.8點,若與現時最新的366.3點比較,十年來樓價累升了2.5倍。至於2018年方面,樓價在7月見頂,全年最高位曾升11.94%,惟之後連跌4個月,累跌7.22%,令年內樓價升幅急促收窄至只有3.86%。

筆者預期,下次政府公布的12月份樓價仍會下跌,惟跌幅料較11月份將會收窄。預期若12月份再跌約2%,則2018年樓價由7月份的歷史高位將累跌約9%,而全年最終升幅料只有約2%。

至於展望今年,筆者認為2019年首季,樓價將持續受壓,料全季有機會再回落3%至5%,而次季若中美貿易戰沒有進一步惡化下,屆時樓價可望漸漸回穩橫行,而下半年更有機會反覆回升,2019年全年樓價看升5%。

發展商首季投地料較審慎

此外,政府上月底公布的2019年首季賣地計劃涉及1,860伙,較2018年第四季的2,630伙少約29%,筆者細看是次涉及的4幅住宅地,焦點落在啟德跑道上的2幅海景地皮,當中又以擁有維港海景的4C區2號地皮最為吸引,而4B區1號地皮則望內海景(以望九龍灣市景為主),景觀稍嫌遜色,故雖然兩幅地皮面積相若,惟料價格會有一定距離。

展望賣地市場前景方面,由於2019年首季市場仍然存在不明朗因素,包括中美貿易戰仍未真正解決,加上股市或仍然時有波動,而環球經濟亦有趨於放緩之嫌,預期發展商首季入標投地亦會較為審慎,出價料不會過於進取。

 

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