施永青:樓市未見泡沫 政府應要「減辣」

2019-05-03
 
AAA

e2a75b36-b6d6-4f57-a5d4-e09aeb515190.jpg

不少專家認為,樓市已出現泡沫,有人指樓價會跌四成,甚至有指會跌七成。中原集團主席施永青剖析樓市未來的走向究竟香港樓市是否出現泡沫?

施永青根據近期二手市場反應估計,樓市下跌第一波會在百分之十五至二十,樓市下滑要看由誰來主導,近期買樓人士議價很進取,可謂大刀闊斧開口就要業主減百分之十五至二十,業主可以接受的水平則在百分之十至十五。當然,市場上有不同的成交價位,經過討價還價後,愈來愈多減價成交都是百分之十至十五左右,減百分之三至五已經很少見了。所以他相信樓市下跌的第一個支持位會在百分之十五左右。

至於樓市是否出現泡沫,施永青根據中原城市指數指出,在將來樓價跌幅會加劇,但從高位到12月中旬只下跌了百分之六,反映地產市場本身沒有問題,樓市不會爆煲,所以他認為樓市泡沫並不多。

沒有三凸 樓市無泡沫

施永青分析說出現泡沫要從三方面看,首先要看樓宇有沒有建多了,即是「建凸」;其次供樓人士借錢有沒有借多了,他們都未見有「借凸」;同樣地產商也沒有借多了,也未有「借凸」,他稱之為「三凸」。如未符合上述三項重要因素,不能說樓市有泡沫,故此,他認為樓市並未見泡沫。施永青娓娓道來,指樓市出現泡沫,首先是過度興建,這是不可逆轉的,可謂「絕症」。但現時香港住屋缺乏,更要覓地建屋,所以他但支持填海,更認為政府更要多管齊下加快起樓,「香港住屋供應缺乏,故沒有過度興建的泡沫 」。

施永青又指出,本地傳媒經常指供樓人士很慘,指大部分收入都供給地產商,沒有多餘錢花。他說,這是完全沒有統計基礎的說法,根據統計處人口普查資料顯示,有六成多人已經供完樓,而餘下的供樓人士佔家庭入息比例是二成多,這是通過實際探訪獲得的資料,所以小業主沒有過度借貸。發產商方面,大部分借貸只是佔其公司資產總值二至三成,不同內地發產商借近八成,所以在小業主和發展商都沒有「借凸」情況下,樓市又怎會有泡沫出現呢?

樓價對用家而言偏高

施永青補充,唯一的泡沫是樓價升凸,但這要從兩方面看,對用家而言是升凸了,但從投資者角度看則沒有。這一點由美國聯署局連續加息七次,香港都沒有跟隨可見,直到第八次香港才跟隨加息,也只是跟隨一半。因為加息銀行要給存戶多些利息,在銀行錢太多情況下,加息對銀行完全沒有好處。要銀行加息,政府就要向買樓的人施寛措施,銀行的錢能夠借出,才會有加息的空間。現在錢不能貸出,因此從投資角度看,樓價並沒有偏高,只是對用家來說是偏高。事實上,香港的物業並不只是賣給用家,而用家中也有投資者。現時徵收百分之三印花稅,買第二個物業更要多付百分之十五印花稅。「你們有沒有發現,現在買樓人士大部分都不用付額外百分之十五印花稅,那是否全部是用家呢?很明顯,這是父母借兒女名字買樓,並非父親買樓給兒子,而是用兒子名字來投資,故從沒資角度看,香港人仍是有錢有能力的。」

施永青從另一角度分析,指1997年香港銀行體系結餘有2萬7千億,現在是13萬億,樓價方面比當年只上升180%,而銀行體系結餘則上升400%,銀行水浸錢自然會偏向樓市,故即使樓市進入下跌周期,最多只有二至三成左右。

IMG_3655-928x522.jpg

政府不應該經常使用「辣招」

施永青認為,「政府『減辣』此其時也」。他強調,並不是要為自己的行業爭取多些生意才這樣說,「辣招」並非政府應該經常用的招數。聯署局加息的目的是要正常化,因為正常時期利息不會如此低,正常時期利息應比經濟增長略低,若高於經濟增長,則會壓抑經濟增長,令商業成本上升、壞帳上升。因為借錢做生意的增長不及利息增加,即借錢人沒有能力還錢,所以政府也沒有理由經常收百分之三印花稅這樣離譜,否則下次怎樣加印花稅呢?所以聯署局要加息才有息可減,如經常是零息則減無可減。所以政府應趁樓市調整,樓價沒有反彈下,應該「減辣」,因為這些辣招增加交易成本,在正常情況下,政府應該降低交易成本,市場就會流通順暢,資源才能落在最能利用資源的人手中。

「市場經濟與計劃經濟最大差異是,市場經濟有交易,有交易資源才能落入有需要的人手上。」政府將交易成本訂得這樣高,市場自然缺乏流通,才有納米樓出現。施永青指出,在70和80年代,地產商建了很多細單位,現在這批單位業主已經供滿,如果他們換大單位,這些細單位就會流入市場,但現在交投少,供完樓的人不能換樓,所以政府應該「減辣」。

中美貿易戰可借勢「減辣」

「在中美貿易戰影響下,樓市不會急升期間,政府更應『減辣』。」施永青認為,美國是全方位壓抑中國,並非單純貿易戰。他分析指,中國改革開放初期美國樂見其成,樂於看見中國由計劃經濟走向市場經濟,樂見中國由沒有私有財產,變成少數人先富起來;樂見由國企主導慢慢變成有民企主導,向美國靠攏,認同美國摸式。但事情發展原來不是美國所看到的劇本,實行的不是美國模式,而是中國自己的模式。這還不重要,重點是中國發展得太快,眼看很快會超越美國,他的地位受到挑戰,即使是同路人,如日本等亦不能忍受,何況是中國?所以一定千方百計打壓中國,當美國的「一哥」地位受到挑戰,他的發鈔紅利就會喪失,美國並非有很多生產供應給世界,而是靠印鈔票,為什麼他印鈔票有人會相信?就是因為他是世界「一哥」,所以美國現在仍可過這樣的生活。

施永青又說,在美國壓抑中國的同時,可以預見香港樓市相對穩定,所以政府應要放寬,讓想換樓的人士入市,甚至讓有能力投資的人士買樓,樓市可以流通,這就是政府要「減辣」的原因。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
文章及圖片獲《灼見名家》授權轉載。

延伸閱讀
  • 依目前所見社會運動非但未有平息,衝擊程度更越趨激烈,恐令本月二手私宅轉售獲利比率進一步降至97%的年初低位,而轉手平均每宗賺幅亦有機會進一步跌穿80%的水平,一眾買家入市可作為參考。

    陳海潮  2019-09-24