汪敦敬:香港樓市的結構定性

2019-05-21
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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因到英國參加兒子畢業禮,以下文章預早在飛機上撰寫,當時特朗普還未出招突襲中國:

不少傳媒常發文過譽我為最準確樓市分析員,卻其實我只是重申我理解的樓市的結構去作簡單推演,梁振英先生說得對,解決房屋問題正本清源的方法,就是造地!當土地供應不足的時候,樓價自然會上升!當市場沒有泡沫的時候,就不存在樓價爆煲的可能性!基本上,樓市不容易脫離以上兩個現實,縱使遇上有負面因素令樓市動盪,亦只能短暫的調整,甚至出現一些假的下跌趨勢!基本上,在這個結構大局下,樓價調整期不容易超越半年至九個月的極限,調整價格亦不容易超越兩成,所謂最準的樓市分析員,其實不是事前評估得到,只是持續分享一早定下了的大局!在大局下,一切都不容易離開本質!縱使政府頻頻出手調控樓市,其實只是將原本強勢的樓市進一步鞏固,即是令樓市更強!不少人認為樓價太貴,甚至有人會抵制「罷買」!但是愈多人選擇做租客只會令租金更高!進一步鞏固樓市!樓市成交差的時候,總有人幸災樂禍,但不要忘記,樓市供不應求下的成交減少,只會令到購買力聚積,未來更強壯地爆發出來;有人臭駡地產霸權!但有沒有想過草根享受的公屋平租,甚至香港遠勝歐美國家的綜援,又不是由高地價政策之下,以高價賣出地皮?不少支持草根的錢,其實都是一些有資產者的納稅得來,如果有一日地產市場如很多人希望地崩潰,這些水源就會大減,草根一樣會慘過現在!

去年樓市是「樓市哈囉喂」,甚麼是「樓市哈囉喂」?鬼是假的,但都會嚇到人!但是樓市可以有如此過份悲觀的情緒,自然就會有現在樂觀十足的市道!將來樓市在以上大局下一樣會出現樂觀和悲觀的波幅!當然,我強調每一項投資都是有風險的,雖然是大升的格局,但是樓市一樣有其風險存在,最近香港經濟插水式轉弱!差的經濟香港慣於面對,但是經濟衰退的其中一個主要原因,我擔心是香港人的鬥心轉弱,太多人追求安逸!競爭力已不復當年之勇!如果真是這個原因的話,我們的經濟亦會繼續差,未來局面將很詭異,樓市資金過多令樓市上升,但是另一方面,香港經濟差令購買力薄弱,那樓市會如何轉變呢?暫時我們不可以當是一個令樓價下跌的因素,卻要緊密留意變化,暫時如果香港經濟差收入下跌,相信是無產者會面對最大考驗,因為香港這個大都會將步其他大都會後麈正面臨人口大遷徙,如果無樓,加人工幅度又不大的話,是進一步加快遷徙,一些港人難免落戶大灣區了!

如果要令香港樓價長遠是趨向健康,只有一個方案就是有計劃、有限度去開發綠色地帶!如果大家都不選擇這條路,那香港的高樓價可能就會人為地永不超生!無法阻止向上的升勢了!

上文雖寫在特朗普突襲之前!但內文的評估仍然合用!

 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
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    汪敦敬  2019-08-20