汪敦敬:新常態的「中空效應」

2019-06-27
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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在貿易戰及政治爭拗之下,香港樓市的成交量是靜止了,而升勢亦放緩了,甚至有微調的機會,但在市場上活動的買家,因為無論業主還是準買家都好,其實都仍然看好樓市的,大家都知道供應不足,所以往往遇上有平價成交的時候,業主都不是心急想賣樓的,不是悲情的「止蝕」(賣樓是為了減少長遠虧損),而是相對愉快的「止賺」(早以合乎了回報的預算,賣出獲利或者換馬),只是在波譎雲詭的市道中,買家面對不同的說法有迷惘,心裡面又想再賺多一點,所以暫時不入市而是等跌!

其實買樓最重要是量力而為,我同意「儲夠錢的時候就是買樓的時機」,用家不應該睇市,你買平也好買貴也好,在你人生來說只是一個小插曲裡面的符號,你在合適時候有沒有買樓才影響你的人生。

如果我說在樓價跌的時候,有個別板塊其實會繼續保持上升趨勢的,那你有沒有興趣知道怎樣推演出來?

未提供方法之前,首先要講解一下樓市是怎樣形成的,樓市是由市場結構與市場氣氛組合而成。

市場結構有如樓市的地心吸力,又如一棵植物在泥土裡面的根部一樣,有關樓市的變化、趨勢已有既定的格局,但市場氣氛就會影響到樓市前進的起跌時間表,即是樓市氣氛會因為各種因素而過份悲觀,在靜市的時候,靜的時間會較長,相反在旺市時,市場氣氛太樂觀,亦會令到上升的時間長了及樓價上升的幅度多了,本文我想分享其中會出現的「中空效應」。

「中空效應」即是在靜市中,表面上二手放盤量大增,應該會令到樓價有下調的壓力,但由於政府的政策下有按揭門檻的關係,所以市場的變化過程中總會有不規則的情況。

舉例2016年的「中空效應」令到屯門區整體二手放盤量在增加之下, 350萬至450萬的放盤量反而出現減少的情況,換言之,該銀碼的單位在整體市場微調的情況之下,盤量暗地裡減少,因為個別板塊的樓盤在靜市中逆市減少,當樓盤減少到了一個臨界點之後,樓價便會急升並拉動其他板塊都出現樓盤減少及價格上調,成為了樓價向上的火車頭,是為「中空效應」。

2016年當時因為350萬至450萬的盤量減少,從而令到另一板塊即350萬或以下的盤量由原本9個月增加1.2倍,在短時間4個月內減少6成,形成「中空效應」。

去到2019年的今日又如何?樓市去到近期又開始蘊釀新一輪的「中空效應」!

我們發覺在貿易戰及靜市之下,二手放盤量的總數是的確有上升趨勢,但是有三個板塊的放盤量是逆市出現減少趨勢,第一個是450萬或以下的單位,第二個是600萬或以下的三房單位,第三個是2000萬或以上的市區單位,這些放盤量都是急降的,反映河流的水面波濤洶湧,但是河床卻徐徐上升,即是說如果只要數據仔細,其實在樓價調整的時候一樣可以憑數據推演到未來那一個板塊升得較多,當然,以上只是一些給大家參考的技術,樓市仍然是變化多端的,讀者要自己判斷。

 
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  • 展望九月份,二手市場準買家仍較審慎觀望社會形勢的最新發展,之前有較多業主願意擴大議價空間,加上政府已明言撤回修例,相信之前積聚的購買力將吼位入市,故在低基數下,二手買賣登記量再大跌的空間有限。

    陳海潮  2019-09-10