汪敦敬:下半年樓市評估

2019-07-18
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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近日,很多人問我政治爭拗如此劇烈,樓市會怎樣走?本文我想較完整地說我的看法。

第一,我們要明白在政治爭拗之下,所有市場因素及結構會被冰封,會讓路給政治爭拗直至停止或者淡化之後,機制才可以重新產生作用,至於爭拗會維持多久,不是市場可以掌握到的範圍,因為沒有數據可以評估。

第二,我們要明白在政治爭拗期間市場停頓的同時,其實是聚積著購買力的,購買力將會是聚積得更多及更強大的,加上,本來市場發展的階段正是處於價格鞏固期(龍市二期),即將進入新一階段的樓價上升期(龍市一期),即是說當政治爭拗完結了之後市場再起動的時候,會起動得特別快。

另外,大家亦要明白樓市結構亦即是在09年之後的新常態,即高資金、低按揭、少供應及高價格(我稱這為龍市的結構,與牛熊市的泡沫經濟結構大部份迥異)仍然未有結構性變化,即樓價的上升軌道在此刻仍未變。

我建議大家未來留意以下兩項關鍵因素。

首先,我們要留意資金量,撰文的時候,政府剛公布了最新一期(截至5月尾)的香港M3(泛指總存款量)是減少了,但這個減少不用太擔心,因為在連續5個月的破新高之後可能是一個歇息而已,在6月份香港出現了政治爭拗,我們的而且確要看多兩個月的走勢才可絕對肯定香港資金有否流走,如果香港出現資金減少的趨勢,即是說香港樓市有下調壓力,如果因為下半年美國減息牽引起的新一輪環球量化貨幣潮之下,香港的資金是有機會繼續增加的話,樓價就有上升壓力,但是所有看法在事前都只是一個觀點,我們應該看發展中的數據進一步告訴我們的事實。

另一個很重要的是,我們要看一看租金,根據差餉物業估價署的報告,租金剛剛開始了上升軌道,所以縱使在樓價下調的情形之下,反而可能更加會令租盤減少,如果租金上升的數據是持續的話,那即是說樓價在微調之下租金上升,一來一回收租回報率就會大幅改善,亦會是預示了樓價在之後會回復甚至上升。

在這市道之下,我們的策略是甚麼?所謂「買有風險!不買也有風險!」筆者一直也不同意準買家是被動去等的,因為即使等得到,亦未必夠別人快及決斷去掌握得到,所以我是主張主動去掌握,如果是一個成交較少的調整市場,各位是可以預測一下未來的樓價跌幅去向業主大膽還價,爭取一個折讓價的,主動去創造一個折讓價的機會及實在性,是比被動去等是更有利的,當然,現在的市場入市是應該要準備更加多的風險應變方案或者資金的,這是必須要配合的。

 
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    汪敦敬  2019-08-20