汪敦敬:「龍市理論」的最新體驗

2019-12-02
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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筆者近年為了二零零九年之後的樓市新常態發表了「龍市理論」,認為服務西方國家泡沫經濟的「牛熊市」已經不再存在於香港樓市,由結構完全不同的高資金、低借貸、高樓價及供應不足去取代,在以上新樓市結構之下,加上香港在二零一零年推出的「樓市辣招」這等同內地宏觀調控的及早去除市場泡沫的措施後,前後這5大因素之下,香港樓市再沒有熊市出現,而進入了「龍市一期」(樓價上升的週期)及「龍市二期」(政府出措施去除泡沫的階段)是不斷交錯的新常態,總共有4次「龍市一、二期」,而且浪比浪高,即每次樓價下跌都不會低過上次谷底,每次的價格頂峰也比上一次的頂峰為高!本來有關理論因為受市場的歡迎我應已撰寫好著作準備出版,但因為正遇上近期的社會運動,我想等一等看清楚在政治影響之下,「龍市理論」有甚麼體驗在新著作補充,但本文我想將最新的有關看法作一些分享。

首先,在社會運動之下,之前的「龍市二期」鞏固的谷底並不易突破,因為「龍市二期」是去除泡沫的,去除泡沫之後樓市再受衝擊的話,正確來說是很難大幅下調的;第二,樓市辣招這類宏觀調控措施的特性,在香港發展會是如何?近期的市場反應令我有了一些啟示。

樓市辣招的目的是去除市場泡沫的,同時有積穀防饑的功能,所謂積穀防饑就好像水塘儲水一樣,這個功能是龍市向前推演的重要發展,即是說雨水多的季節儲下的水,自然會在乾旱的時候使用,什麼時候是乾旱時候,我認為現在樓市和經濟欠佳,正正就是市場乾旱時候的開始,這時候樓市辣招應該是會逐步放寬的,我想提出多年的抑壓市場積聚了大量購買力,而且現在如果與九十年代的建屋量去比較,過去20年總共最少起少了約五十萬個公私營房屋,加上,二零零九年第一輪逆週期措施至今,10年期間樓市辣招總共出了6次的稅項增加或調整及8次的逆週期按揭措施,未來,在經濟不好的時候,樓市辣招會一步步放寬,這些購買力和需求已經重新得到自由,在這段時間放寬市場,不會令到樓市急升,但更加重要的是樓市不容易出現急跌,簡單來說,房地產表現很大機會會比其他投資項目更穩定,當市場發覺投資樓市更勝其他項目的時候,房地產亦會更受歡迎!以上是一項新的常態,亦因此我覺得樓價仍然會輾轉向上,或者是否大幅向上已不重要,更加重要是相對穩定的樓市,將會成為當今亂世中最穩定的投資項目。

 
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