汪敦敬:天災人禍下的香港樓市

2020-02-24
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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香港經歷了年多的中美貿易戰,然後再面對超過半年的暴動人禍,到了現在,更加要承受新沙士疫情的天災!在連番的衝擊下,香港房地產是否承受得住?

總算是不幸中的大幸,執筆時香港疫情單在數字增加上總算是沒有嚴重的惡化,不過,社區潛伏仍然令人相當擔心。

我們再看看大局,金管局最新公佈截至去年12月份M3(貨幣供應量),香港資金量是歷史第二高,達14.7864 萬億港元,堅守「上升通道」,這象徵超低息的環境並不會改變。

在股票市場方面,香港仍然有能力遇低處反彈,我們仍然守住2.6萬點的防線,中央設計的大局是仍然穩健,在一個天災人禍不斷踐踏的香港,這樣算是一個難得的機會,看回我們香港內的自身因素,房屋供應是「平穩地」長遠不足,當然在長遠的房屋政策來看,這個供應是非常不足,但短線反而「錯有錯著」,供應不足反而成為了穩定樓市的重要因素!

而在市場成交欠佳下,貸存比率不可能向差,因為還款是大多數,新借貸是少數的情形之下,貸存比率自然更健康,基於以上結構不改變的話,樓價很難會大跌,而微調的份量只能跌兩成以內,但因為樓市之前已出現了調整,僅餘的泡沫都已去除,所以我認為,我們只能短期內見到情緒化5-15%的減價,而且超平盤不可能大量積聚,引致不少跌勢都是曇花一現,不過大局穩定不等於中局及小局不傷!零售業及飲食業在連番挫折之下,尤其中小企,相信會比原本出現較大量的裁員及結業的情況,這些雖然影響不到市場大局,卻會影響到民生及人心,而最近出現的醫護罷工,亦會重創香港人的安全感,而當香港社會加入了情緒化的罷工浪潮,相信是一個災難性,最吊詭的是這些民生上的災難性與大局上的穩定是可以同時存在。

我認為一個時局的穩定是相當重要,我父母都是零三年沙士時候去世,不是因為染上沙士,是醫療在當時疫情引起的亂局下媽媽不可以回到香港治理,在欠缺醫療紀錄支援,加上父親急病下可能處理方法錯誤而間接失救,但當時醫護人員在沙士疫情之下已盡了力,沒有人會怪責。今次疫情之下出現了醫護罷工,的確是會令人信心大失,筆者只想說一個社會穩定的重要性,穩定是可以帶來幸福,不穩定可以帶來大傷害,事情並不是新一代想像中那麼簡單,無論如何,香港人應該自求多福,穩守自己的工作崗位,不同人工作上的使命都是令到社會與市場穩定的一部份,也應該克盡己任的!

 
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  • 其實800萬以下的單位安全系數好高,很難會有大跌的情況。600萬以下的單位更加無需擔心,因為市場需求更大。

    江啟安  2020-05-22