汪敦敬:疫情下的樓市走勢

2020-02-24
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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市場去到初五那天,當市民爭相搶購口罩且之後再蔓延到進入超級市場掃日用品之後,樓市開始進入劈價勢,這算是第二次「沙士」重臨了,也因此很多人都關心這是否沙士之後的第二次入市良機,所謂「買有風險,不買也有風險」,我認為好壞兩面我們都需要評估及盤算!

究竟這市場最差的情況可以怎樣呢?我認為本來市場是在社會暴亂稍歇之後,應該會有一次小陽春出現(我之前形容為是一個百葉簾式的樓價逐步回復),然後才進入失業潮和結業潮,但「武漢肺炎」這天災的出現,已連接了之前的人禍(暴動),若再銜接之後的失業及結業潮,將可能連貫成為一個悠長的樓價調整期,這樓市將會到下半年樓價才會逐步回升,但以上只是一個最差的情況。最差的情況很大機會不會出現,縱使出現也難改變最終的升勢。

在執筆撰寫時的市場數據仍是不錯的,我見到雖然市場上有一些大幅減價的成交,但見到不論中原及祥益指數也見到有支持線的,最重要是「平」盤都是個別地出現,而不是新「平」價位的盤不斷累積,這是很重要的,因為當新價位的「平」盤愈來愈多,便會成為一個拾級而下的趨勢,相反新價位只是個別地出現,新低價的樓盤沒有聚積即代表市場不會拾級而下,只是一個過渡的微調。

另一個很重要的因素是租金下跌,但我想說明租金下跌不是市場的博弈或磨合,而是因為社會情緒悲哀,業主普遍是想支持租客,是一個人情及感情上的原因令到租金微調,即是當氣氛平定之後,就會由市場因素去決定,我相信租金就會回升的。

我的「龍市」結構,即樓價結構性的鞏固、資金仍大量增加、借貸比率愈來愈減少以及供應量持續不足,都沒有結構性的改變的,推演後市的升跌更加重要是看樓價調整時購買力是積聚還是蒸發,種種跡象反映購買力是繼續積聚的,雖然失業潮及結業潮會令到一些購買力消失,但是積聚的購買力仍然遠比供應量多的時候,其實樓價是應該有充分的支持力的,銀行界在今次的考驗中也表現出一些創新的做法,不少銀行容許供款人只供息不供本,這無疑是更加保護到有資產者令到他們穩定過渡,如此一來,樓市雖然是表面悲哀的情形之下,其實買樓、供樓仍然是優惠重重,比半年前仍然是得到更高槓桿,平息依然而且還有只供息不供本的應變疫情的保障,加上金管局容許銀行可以根據個別情況彈性處理貸款年期30年的上限,投資樓市仍然是相當有吸引力的。

 
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  • 其實800萬以下的單位安全系數好高,很難會有大跌的情況。600萬以下的單位更加無需擔心,因為市場需求更大。

    江啟安  2020-05-22