汪敦敬:龍市下的鞏固底線

2020-03-04
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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香港經過8個多月的天災人禍期間,筆者一直低調發表「龍市理論」,其實龍市的理論和實踐價值在這段時間也很管用,只是我的評市原則是「政治可影響一切,但萬物最終也回歸市場」,我不想因發表龍市理論給了讀者過份看好甚至「經濟可克服政治」的錯誤訊息,於是我選擇等待印證「龍市理論」的浪比浪高走勢會否經得起考驗?結果是相當理想的,我認為應該在這裏和各位分享一下以供參考。

所謂「龍市理論」是反映零九年之後的新市場結構,「龍市一期」是讓購買力釋放令樓價上升,「龍市二期」是政府出招令樓價調整鞏固期的階段,一、二期是不斷交錯出現,因為不斷去除泡沫的關係,無論是以浪頂或谷底去比較都是浪比浪高,有關概念到了目前仍然成立。

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看回圖表資料,根據差餉物業估價署即全港性較完整的樓價數據,上次谷底即「龍市二期」是二零一八年十二月,現時距離上次谷底仍然相差5%左右。另外,根據祥益指數去看屯門區的樓價,上次「龍市二期」是二零一八年十一月即15個月之前,現時距離上次谷底仍然相差10%左右,筆者認為以上是好好的參考,因為有關鞏固線有助我們盤算樓價還可以下跌多少或者有否超跌,都是一個重要的數據。

如果你說為何新界西距離上次谷底10%而全港只是距離5%,這是否代表新界西跌得比較多?這個看法是不正確,因為新界西樓價在過去十年都是跑嬴大市包括全港九龍及新界東,換言之新界西的步幅是較全港為大,步幅大並不等於跌得多,而是無論樓價升跌其幅度都相對比較大,這反而會否是一個入市良機的訊號?其實每個人的處境不同,以上只是珍貴的參考數據,準買家應該掌握自己的情況去判斷。

只要印證了西方泡沫經濟的熊市沒有出現,價格沒有拾級而下的市場崩潰,其實已等於龍市理論的鞏固後再拾級而上的概念已確定了,正確地反映了新的市場經濟。

 

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    汪敦敬  2020-06-23