汪敦敬:優化房策作更好分配

2020-04-18
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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香港在天災人禍的9個月之後,民生上已開始是滿目瘡痍了,樓市成交自然也進入了寒冬,不少地產代理同業也提出撤回「樓市辣招」,但我覺得,正確來說我們只是想優化樓市辣招,將一些過時沒有效率的部份作改善,如果樓市辣招要地產代理付出,我相信我們願意為更好的效果作出一些犧牲的,只是現在過時的規管方式損耗效率的亦不少,本文從這個角度去探討。

1. 壓力測試份量過時

我認為現在的3厘壓力測試應即時減低,在現時來說1厘的加息準備其實已足以應付市場上可能出現的加息風險,過去有很多人是符合供款入息比率及有足夠收入,但因為加了3厘的壓力測試反而褫奪了他們上車的權利,這些人上不到車之後仍要繼續面對不斷的加租,這種不公應該要立刻停止;

2. 放寬1000至1500萬以上的借貸

應該將樓價1000萬以上至1500萬的住宅物業按揭上限增加至七成,雖然特首在去年十月的「施政報告」放寬了按揭的限制,800萬或以下可做九成按揭,800萬以上至1000萬可做八成按揭,但因為1000萬以上至1500萬正是800萬左右業主的換樓對象,我們要理順不同換樓板塊的按揭確保暢順,從而令放盤量「百葉窗簾式」增加;

3. 開放辣招的逃生門

我們要為樓市下跌或上升都做一些準備,尤其是如果樓市下跌會出現一些嚴重的災難,現在的樓市辣招是阻止買家過度入市,而不是阻止市民賣樓的,賣出的代價其實只是一個阻嚇作用,在旺市的時候可以這樣做,但是有關限期內賣樓稅率之重,在於無論是賺錢或蝕錢都要被懲罰,這個稅款遠比世界大部份的國家是來得要沉重的,所以我認為在非常時期,起碼在大家認同的災難時期,我們必須要就額外印花稅(SSD)轉售物業的年期及罰款上都應該作出減免,確定有關市民有需要賣樓求生,或支持面臨困境的生意時免受損害。

4. 將房產信託基金證券化

即是說將居屋未補地價部份做一個房產信託基金,並優先給從未置業的年輕人認購,以確定社會上擁有資產的年輕人更普及,筆者早在2012年提出這個建議,後來我們粗略評估未補地價的市值大概2500億(2015年2月),去到2016年9月我們再提倡時約3600億,來到現在我們粗略評估是4600億(根據2020年2月數據評估),數據證明這信念基本上是正確的,這個方法可以說是進可攻,退可守的,如果樓價跌就可以令到未買樓的人士受惠,如果樓價升政府亦得到了套現,而這個套現是沒有影響現在運作中的社會資源的!

地產代理是長期為香港繁榮作出巨大貢獻的,地產代理的從業員亦是一些順民,默默耕耘,亦是非常支持政府施政,我們希望政府在最困難的時候向本行業中貧困的一群支援及打氣。

 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
延伸閱讀
  • 結果可以說是令人極端失望的,壓力測試沒有放寬,不公平現象仍然繼續,而1000萬以上的按揭未有放寬亦滿足不到市場,也即是說,未來樓市升幅最大的將會是800萬至1000萬的住宅單位了。

    汪敦敬  2020-11-30