江啟安:等不到的沙士價

2020-05-22
江啟安
晉達地產創辦人
 
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疫情重創本港經濟,經濟面對嚴峻挑戰, 樓價早前錄得輕微調整,有不少想入市買樓的人都在等待如 2003 年沙士的大跌機會。近日疫情受控,多了年青人同屋企人出來睇上車盤,觀乎由之前高位到現在為止, 樓價已經比之前低了近一成,但準買家心中還是希望低啲,再低啲,最好跌到沙士價……

樓價會否跌返去當年沙士水平?

就香港的未來經濟和優勢而言,雖然在過去8月開始到現在,分別出現了經濟和政治的危機,但就我個人認為,其實未如市場想像中悲觀。事實上,疫情引起的泡沫爆破情況下,相對紐約、倫敦和香港這三個最大的金融中心之中,香港更為穩定。香港金融中心地位在西方各國面對疫情衝擊下,於國際上更見重要。在大量資金流入下帶來了十分利好樓市的低息條件,有助業主及置業人士控制供樓開支。

讓我們來分析一下近日的相關指數。在3月尾,環球股市大跌後,美國緊急減息後一個星期的本港中原城市領先指數CCL報175.43,然後連跌兩個星期,相比去年6月底的樓價指數高位已回落7.9%。然而,在今個星期中原城市領先指數最新報卻報175.94,按周升0.54%,創11周新高,中小型單位指數升0.58%以上,似乎樓價有不但有止跌跡象,更準備向上突破。

相比股市,港樓走勢於疫市仍然堅挺,相信大家不會再等到 2003年般出現樓市大跌的情況。

這一刻是不是一個好的入市時機呢?

早前有評級機構發表報告認為香港私樓供應有結構性的短缺;加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍,都為樓價帶來支持,因此樓價未必有太大的下調空間。有鑑於3月樓價比去年高位準確來說已經下跌近8%,加上最近疫情受控,相信在現行水平下難再有太大下調空間。由近日二手成交價格維持平穩的情況來看,可見不少買家認同這個觀點。其實800萬以下的單位安全系數好高,很難會有大跌的情況。600萬以下的單位更加無需擔心,因為市場需求更大。有意入市的買家,不妨在香港仍是封關,賣家開價仍然保守,與及內地客仍未出來搶貨之前,遇到心儀筍盤時果斷入市。

當然,在最後我亦想提醒有意置業人士,正式入市前應先衡量自身負擔能力,並做好風險管理,評估疫情衝擊下能否維持穩定收入,最穩健是預留一筆充足資金緩衝。即使800萬以下的樓價不會大跌,但就做好短期風險而言,亦不建議大家借到盡,按到盡,如果首期不足,可以先買細小小平小小的單位,將來再慢慢樓換樓。

 

晉達地產創辦人

江啟安

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  • 在「港區國安法」通過實施後,期望社會狀況可進一步轉趨穩定,主要視乎疫情能否持續受控,如無進一步惡化,則下半年樓價估計可再升5%,即全年樓價料合共可錄得約8%的升幅,官方樓價指數大有機會歷史性升穿400點的水平,將繼2019年5月後再創紀錄新高。

    陳海潮  2020-07-14