施永青:為何要在「快死」的地方買樓?

2020-05-25
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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北京決定把國安法放入基本法的附件三,以確保境外敵對勢力沒法繼續利用香港來危害國家的安全。反對派說,中央的做法違背港人治港的承諾,象徵一國兩制正式壽終正寢。今後香港已沒有前途,資金全撤走,精英會移民,香港即使未算已死,亦可視作快死。在反對派這番悲觀的預測下,港股在上周五,一天之內跌了5.56%,恒指跌了1,350點。很明顯,的確有一批股市的投資者(投機者的可能性更大),對此頗為擔憂。

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不過,同樣是這個消息,對樓市的影響卻不一樣。剛過去的周六日,新推出的樓盤一樣非常熱賣,還帶動貨尾盤也賣了不少。一手市場在這兩天的成交應接近四百宗,屬近月罕見。

地產是不動產,是沒法帶得走的。因此,買樓的人應對這個地方的前景有一定的信心,才敢把自己的資金「困死」在當地的不動產之中。所以,我不相信近日入市的樓宇買家,都是思想欠成熟的輕率投資者。相反,那些在股市中出出入入的人,更容易被一時的情緒所波動,而輕率作了過急的決定。原因是股市的交易成本太低了,他們可以不用付出太高的代價,已可以修正自己的錯誤。

究竟近日入市的人心裏是怎樣盤算的呢?他們不擔心香港有了國安法之後就死路一條嗎?以下是我從前線同事收集回來的買家取態。

第一類是決心與香港共存亡的人。他們生於斯,長於斯,習慣了香港,不相信活在別的地方會活得比香港更好。既然以後都會在香港生活,那就趁買得起的時候就買,等待一樣有機會成本。他們的過往經驗是:遲買就只好買細一些,買貴一些。所以,當他們發現香港的疫情已不會惡化的時候,他們就斷定這是入市好時機。這批人大部分理論水平不強,講不出太多選擇寄望香港的理由。他們是行動派,他們是用真金白銀去投票給香港的。

第二類人是精明的投資者,他們入市的理由是清清楚楚的。(i)貨幣供應量激增必然帶來資產價格上升,而在各類資產中,唯地產的升降要素較易為普通人所掌握,以致投資地產相對容易賺錢。(ii)利息會長期低落,買樓收租可以有Positive Carry(正回報)。(iii)避免通縮是當今各國政府的要務,故他們一定不可讓資產價格下跌(會導致信貸收縮)。全世界政府中,最有能力支撐樓價的是香港特區政府,因為他之前一直在壓樓價(辣招),只要鬆一鬆手,樓價就會有支持力,大跌風險較低。(iv)反對派在阻止政府獲得土地供應方面做得十分成功,導致住宅樓宇長期供不應求。相信即使出動國安法,三五年裏也解決不了。在僧多粥少下,樓價易升難跌。

第三類人則相信,有了國安法之後,香港有條件發展得更為平穩。他們的立論留待明天再談。

 

文章原刊於《am730》。

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