政策‧正察:公營房屋落成延誤成常態 解決思路在於提高透明度

2020-05-21
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、助理研究員 黃樂妍

根據房委會的最新數字,現時有近26萬公屋申請者,平均要輪候約5.4年才能成功「上樓」。對比三個月前公佈的數字,看似沒有惡化跡象,但事實並非如此。我們發現公屋落成延誤已經成常態,加上供應不足的問題持續、將「生地」變「熟地」越來越難,公屋的平均輪候時間突破6年只是遲早的問題。我們認為問題的癥結在於欠缺一個有條理、系統的渠道公開公營房屋項目的發展進度,因此建議政府建立一個「一站式」平台去披露相關資訊。

供應短缺非新鮮事 過往短缺等於11條彩虹邨 

公營房屋供應存在嚴重的短缺已經不是新鮮事。在2013/14至2019/20年度這七年間,累計短缺約8.26萬個單位,相當於11.2條彩虹邨。未來四年(2020/21至2023/24年度)的落成量亦預計只有年均約2.04萬個,對比2019年《長遠房屋策略》(《長策》)定下每年3.01萬個單位的供應目標,落差逾三成。而未來十年(2020/21至2029/30年度),公營房屋供應將會出現額外6.60萬個單位的短缺。以上種種令我們不得不接受公屋的平均輪候時間快將登上六年高峰的殘酷真相。

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落成延誤成常態 改劃進度有放緩跡象

公營房屋落成延誤已經成為常態,而問題核心在於一直都以改劃地作為興建公營房屋的主要土地來源。我們研究了過去五年延遲落成的項目,發現高達73%的項目是建於改劃地上。至於未來四年,亦有61%的項目是建在改劃地上,所以我們推測公營房屋項目延誤的情況將會持續。不得不提的是,土地改劃的進度亦有減慢的跡象,所以用作興建公營房屋的土地真的「用一幅少一幅」。 

已改劃地變熟地並非一帆風順

讀者或以為只要成功解決改劃緩慢的問題,落成延誤的問題就不存在,這就大錯特錯了。事實上,將「生地」變成能交付房委會建屋的「熟地」的過程並非如此順利。我們在最新發表的《造地建屋大落後 官僚繁瑣待革新》土地房屋政策研究報告中用了三個分別位於油塘、馬頭角及粉嶺的案例說明,公營房屋項目或會受改劃後的不同後續程序所延誤,以致工程無法如期上馬。以下就是油塘的案例。

這個案例名為「油塘碧雲道地盤甲及乙」,兩幅用地同樣為有植被覆蓋的斜坡上的空置政府用地,計劃建造3,208個公營房屋單位。地盤甲和地盤乙分別於2011年或之前及2014年被改劃為住宅用途,在2015至2016年間,土木工程拓展署已經就用地的配套基礎設施進行可行性研究,並指項目技術上可行。因此,於2017年開始就用地的配套基礎設施進行地盤勘測及設計,相關工作至今仍在進行中。其實有兩個疑問值得讀者思考:首先,地盤甲及地盤乙地理上並不相連,但地盤甲的發展並沒有及早開展,到底該如何權衡全面規劃與建屋需求的複雜性?其次,有些程序是否可以同時進行,以壓縮土地變成「熟地」所需的時間?

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解決思路在於全面提高項目進度的披露 

現時,公營房屋項目的資訊披露極為不足,公眾只能自行拼湊零碎的信息,才有可能了解一個公營房屋發展項目的進展。這不僅令公眾難做到「監督者」的角色,亦變相鼓勵相關部門互相卸責。基於以上,我們提倡政府建立一個披露所有公營房屋項目的進度的「一站式」公開平台,全因我們相信只有政府提高透明度,才能令各部門在落實時間表上更有責任和承擔。至於要長遠令全港市民都能安居樂業,我們認為各相關部門必須摒棄官僚思維、加強合作,同時大刀闊斧推行土地房屋政策及行政改革。

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