汪敦敬:香港樓價將顛覆地向上

2020-06-15
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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很多人都稱我是樓市大好友,其實這只是錯覺,在每次樓市面對調整前我都會發預警的,所以大好友的稱呼對我的評價不是最公平的,本文我亦想提出樓市最近出現兩點負面因素,雖然我不認為會影響樓價長遠的上升趨勢,但是起碼可以證明了樓價是在顛覆不定的情形之下上升的,我特別要強調市場除了顛覆不定之外,亦出現了平行時空,即是說兩種極端市況在同一個樓市時空中出現的情況,所以買家不應該盲目跟從市場消息,是應該做功課,針對自己的投資目標做一些數據歸納才是最保障自己的。

第一個我認為市場上最近出現的負面因素,是市場上開始出現了有人想移民而急售單位的,這個規模並不大,但的而且確有個案出現了,有些個案是比市價平多於一成的價格成交的,我強調這種個案並不多的,但我認為會小規模繼續出現的,而令到市場多了互動的變數,我再強調大部份聲稱移民的人,我認為最後都不會落實的,因為外國的月亮已經沒有20年前那麼圓了,在經濟上固然是,醫療上在疫情後亦反映到西方國家的虛弱,而種族歧視在近年來也加深了不少。

另一個負面因素就是個別樓市板塊的二手放盤量增加,例如屯門區450萬至500萬的二手樓盤放盤量在上年10月到現在增加了23%,這令此板塊的物業有下調壓力,但在對房屋政策角度來說是一個好消息的,證明了去年10月林鄭特首的施政報告是成功的,林鄭特首在上年10月的施政報告中宣佈放寬首置住宅按揭成數,令800萬或以下樓價住宅物業可做九成按揭,800萬以上至1000萬可做八成按揭,有關政策令到很多未夠首期買樓的人變為有條件買樓,本來80萬首期只可買約440萬物業,現在可以作為買入800萬物業的首期,更加重要的是政策宣佈適時,宣佈後樓價沒有因此而出現上升,而之後屯門區450萬至500萬的二手樓盤供應多了23%!為什麼會多了?因為放寬按揭之後,大量業主能夠換樓,於是我們見到多了業主放盤,而樓價超過600萬的板塊也是增加了成交,這是一個非常健康的情況,但我必須提醒800萬至1000萬的屯門私樓樓盤量是沒有增加的,即是說這個業主換樓要買的板塊很大機會要面對未來的樓價上升,我建議政府應該將樓價1000萬至1500萬的按揭上限放寬至七成,令到800萬至1000萬的業主因得到上車機會而多放盤。

香港仍然是福地,長遠樓價走勢仍然樂觀。

 
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  • 在「港區國安法」通過實施後,期望社會狀況可進一步轉趨穩定,主要視乎疫情能否持續受控,如無進一步惡化,則下半年樓價估計可再升5%,即全年樓價料合共可錄得約8%的升幅,官方樓價指數大有機會歷史性升穿400點的水平,將繼2019年5月後再創紀錄新高。

    陳海潮  2020-07-14