讀者投稿:疫市非逆市 私樓需求大 增建公屋無助樓市降溫

2020-08-12
 
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文:徐毅興

香港人果然見慣風浪,新冠肺炎疫情對本地樓市影響比預期輕微得多,即使睇樓客因疫情反覆而減少,市場依然不乏成交,樓價繼續靠穩趨升。業主疫市下如斯冷靜,除了靠當年本港沙士谷底反彈之經驗外,也因為本地房屋供應着實短缺。近年政府改劃土地興建公營房屋速度慢、效率低,無助紓緩基層住屋需求,更重要的是此舉變相減少私人市場土地儲備,私樓需求同步上升,加上全球瘋狂「印銀紙」救經濟,樓價短期內高踞不下份屬必然,樓市被疫情拖跨之期仍然遙遠。

新冠肺炎疫情爆發逾半年,縱觀目前市況雖有回落但未見哀鴻遍野,二手樓市場仍然硬淨,中原城市領先指數(CCL)7月底仍企穩181點高位,就連首個綠置居項目新蒲崗景泰苑,早前有高層單位業主持貨3年SSD期滿鬆綁即沽,亦能大賺1.13倍離場,呎價高達11,969元,創下該屋苑未補地價的呎價新高,反映市場仍具雄厚購買力。

花旗銀行6月份就市民置業意向進行調查,結果反映33%受訪者預期未來12個月樓價續升,34%認為樓價將平穩,預期樓價下跌者則佔33%。值得留意的是,預料跌價的比例是過去四季以來最少。調查亦顯示,市民估計今年年底的樓價,最多只會比年初跌5%。

置身如此大時代,仍然對本港樓市抱持樂觀心態,是愛還是責任?其實是「挑通眼眉」。今次疫市與03年沙士其實截然不同。97年開始,本地私樓市場已累積6年跌市,沙士爆發只是壓垮駱駝的最後一根稻草,此後隨即結束下行週期,乘港府當年強力壓抑土地和房屋供應量,刺激樓價V型反彈且穩步上揚,升勢至今未止。

2010年起,政府屢屢出招意圖降溫卻無果,十年來一切房屋政策諸如復建居屋、推出綠置居、土地大辯論等,只是一而再、再而三讓公眾更清楚現況,就是未來房屋供應短缺已成事實,而且改劃土地用作興建私樓需時極長,根本不可能短期推出大量住宅單位,樓價怎會跌?

團結香港基金在今年4月發佈的土地房屋政策研究報告,指出本港去年已出現房屋供應斷崖,私人住宅單位落成量僅約1.4萬個,較官方預測少三成。報告亦指出,現時政府的《長遠房屋策略》推算方式令供應目標墮入不斷被下調的惡性循環,令政府嚴重低估香港的未來房屋需求。

報告顯示,2006至2016年此十年間,只有12.6萬個私人住宅單位落成,但同期居於私樓單位的人數卻暴增51.1萬人,換言之有不少香港家庭被迫幾代同堂居於同一狹小單位,導致家庭住戶增長數目被拉低。而且,《長策》亦忽略了過往供應短缺,其每年更新的十年供應目標,並未計算過去未達標的累計短缺。

此外,大力增建公營房屋亦非樓市降溫良方。必須注意,這一群居於私樓的多人住戶,即使要另闢新居改善生活,不論租買都只會以私樓作主要目標。他們或許不抗拒入住公營房屋,惟現實是公營房屋的申請資格太嚴苛,入息上限低得出奇,輪候時間亦長得令人卻步,只餘下真金白銀「買屋仔」之路。故此,就算將大部份土地極速改劃並興建公營房屋,也無法消弭本地市場對私樓的龐大需求。

置業安居是終極目標,剛性住屋需求正在累積疊加,可建屋熟地卻越來越少,由生地變熟地的改劃過程亦緩慢,加上現時前景未明,全球狂印銀紙以保經濟活動持續運轉,買磚頭保值也是資金流向的不錯選擇,而且為保樓市平穩,政府定必保留幾手準備,撤銷辣招以頂住樓價肯定是其中之一。

現在的香港人不是沒錢,只是受疫情所限睇樓減少,近日仍有買家以視像睇樓,甚至在無睇樓下成交的案例。只待疫情稍緩,累積半年的購買力勢有機會報復式湧現,打算「疫市執平貨」的準買家,或許短期內都難以成事了。

 

作者簡介:

任職跨國企業的八十後工程師。雖然經常外訪,但仍然相當關心香港發展,對城市規劃、舊區重建猶感興趣。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

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