汪敦敬:樓市的期貨/現貨概念

2020-08-10
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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最近屯門區兩個優質的樓花銷情亦十分理想,在第三波疫情下,算是有不錯的成績,市場受落之餘,價錢亦相當理想,其中在報章你會看到一些均價$18572或最高價$21000的成交數據,但我見到屯門二手樓最近有實呎$10461的海翠花園兩房成交,而較優質的屋苑如聚康山莊最近有實呎$12625成交,見到一二手呎價懸殊的情況,我想借樓花現象去分享一下期貨和現貨的理論,以給予看官作投資參考。

在樓市來說,樓花算是期貨,而交吉成交的二手樓算是現貨了,期貨價格都是一個預視的效應,對發展商來說,只是沒有失真地去推演或伸延其樓盤,其實都是一個合情合理的行為,當然一個沒有銷售效應,純粹一個成交效應的話,本來期貨應該是比現貨平一點才對,但是任何期貨包括紅酒投資車也好,只要有人相信未來更美好,其實就可以出現溢價成交了。

大部分樓花都是能夠準確地做到預視的效果,即是說2至3年後入伙的價格,其實在賣樓花的時候成功反映出溢價,但在投資上來說,這未必是一個理想情況,因為二手樓在買了之後,如果大市樓價有升幅一定能夠會享受得到的,期貨未到現貨中間這段時間往往都是一手樓的升幅是少得多的,這因為發展商在賣樓花的時候已推演預視去出售,事實上,因為明碼實價沒有問題,所有物業都是獨一無二的,而樓花亦會有新的會所和新的境界,如果你是喜歡這種境界其實亦是正確的選擇,筆者只是在財技上的分析,買樓其實包括很多的個人需求及喜好的決定。

無可厚非的,有沒有一些幸運的樓花去到入伙之後比當年預視更好呢?其實這些例子不多,比樓花銷售時更美好的現樓效果,我相信九龍站的凱旋門算是一個好例子,當年我買凱旋門的時候是買二手的,當時是最後落實了西九文娛康樂區的上限高度,在這個情形之下,圓方商場剛好入伙,我見本區的價值大增,而價錢未反映到出現,於是就是我買凱旋門的時候了,現在買屯門的一手樓盤的價格進取,反映了不少人對前景仍然感到美好的,在期貨價格高企,但是現貨即屯門的二手樓反而因疫情而面對樓價微調的時候,我們可以很容易去理解現在是屯門二手私樓的超平時段。

 
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