李海文:《大灣區投資》出售內地物業 點解比別人賺得少?

2020-10-06
李海文
正順好房(香港)總行副總裁
 
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這是個十分吸引的話題,身邊不少朋友在2014年開始買入大灣區物業,近幾年部份香港業主陸陸續續將物業賣出,相信不少朋友放盤時都希望能夠賣到自己的「心水價」,可惜現實永遠達不到理想。今個疫情期間,筆者曾協助多位身處香港的業主成功出售內地物業,今日同大家分享一下心得。

由於因為疫情關係大部份香港業主未能及時返內地簽署買賣合約,所以完成不了其二手樓的買賣成交手續,幸好內地各個城市有關的部門,即時因疫情的變化作出手續上改善;例如珠海市政府調整方便協助香港買家/賣家完成買賣手續,允許買賣合約由內地寄到香港的公司,協助香港業主簽署買賣手續及其他文件 ;

筆者發現不少香港業主售出珠海斗門同一區域的樓價利潤的差異頗為之大,其中的個案例子:
世榮碧水岸二期毛坯,90.1平米,2016年頭買入總價 ¥856400元, 3成首期 ¥256920元 成交總價 ¥113萬(實收價);這位朋友投資金額 ¥256920元﹐利潤約 ¥273600元(未計算利息)。
時代香海彼岸精裝,74.41平米,2016年年頭買入總價 ¥681000元,3成首期 ¥204300元 成交總價 ¥110萬(實收價);這位朋友投資金額 ¥204300元﹐利潤約 ¥419000元(未計算利息)。

對比下就知道高低之分,不到出售那一刻,不到終點一刻,還真的不知道有什麼差別。

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為何你的物業出售時比別人賺得少?什麼原因? 總結出一般人容易中伏的幾點:

1)貪返回報 (售後租回) 6-8厘或不等,「即是您收樓時,即時就有租金收,有人幫補銀行的每月樓按供款。」這是投資內地樓高手級別,初手千萬不要碰。
2)貪買細價樓,但其實呎價高,總價細更容易入手。
3)沒有選擇好地區、位置、發展商實力、屋苑設施、周邊環境等等。
4)沒有了解該區實際情況,亦未仔細分析該城市的人口進出數、及當地人的生活習慣,企業進駐數量、經濟前景等等。
5)一般人購買當地新盤都會忽略附近的二手樓價作對比。


上述5點導致投資失誤或利潤減少的原因; 另外放盤到我司的香港業主其中 佛山、中山、珠海的樓盤收樓已三、四年,可能有機會因為當時入手價與當時市值有落差,所以在二手的租/售 放盤過程中出現無價無市,暫時也租不出去; 最後可能會蝕讓或賺小利而離場,實在令人惋惜 。

温罄提示:買賣手續事宜 (例如 : 取消水、電、媒、過戶及售出所賺得的款項轉到國內指定銀行的細節等,可在香港的中港律師事務所進行辨理公證,讓香港的地產代理協助國內的地產代理及買賣雙方進行友好的溝通和處理事項,當然如果您在內地有好朋友的話更可以委託他們去處理,大前提是必需要做公證。
物業投資「易學難精」忌因買而買,要有「寧缺勿濫」的精神。希望讀者/買家在準備入手大灣區物業時充份掌握知識與資訊,積極了解並向房地產專業人士查詢,評估收益和風險;進行安全、穩健的物業投資才是正途。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 

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