招國偉:綠表置居計劃為何最終會滯銷?

2020-12-14
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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「綠表置居計劃2019」於今年12月9日,完成了所有申請者的揀樓安排,在3,710個單位中,經歷了76天的揀樓日,最終餘下了523個單位未能售出,青富苑有516個,而蝶翠苑則有7個,是自2016年房委會推出綠表置居先導計劃以來,首次出現大批單位未能售出的情況。為何今期綠表置居計劃會出現相當高的滯銷,筆者嘗試分析當中的原因。

今期計劃的單位供應,較多屬偏細小的單位,造成了家庭申請者揀樓意欲較低的結果。把2016年的景泰苑, 2018年的麗翠苑以及今期單位面積作比較,以320平方呎作為分界線,在857個單位的景泰苑中,有58%的屬391至494平方呎單位,而192至298平方呎的佔42%;在麗翠苑中,有64%的屬於376至452平方呎單位,而184至287平方呎的佔36%;在今期的蝶翠苑中,100%的單位全屬於187至320平方呎,而青富苑的380至471平方呎單位只佔36%,而187至296平方呎的佔了64%。整體而言,有70%的單位是少於320平方呎,與前兩期單位面積的比例不同。

在每期綠表置居計劃中,房委會會就不同類別的申請人設定單位的配額,「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者設定了1,100個配額,而青富苑較大單位的總數約為1,000個,可以理解的是,家有長者的申請人基本上已購畢了今期較大面積的單位,造成了家庭申請者購買單位意欲較低的原因。

而在家庭申請者中,出席率以及揀樓比率相當之低,家庭申請者的出席率,約平均為5.6%,而揀樓比率,即每天單位售出佔擬邀請出席人數,僅平均為2.6%,這足以反映家庭申請者購買的意欲並不高,而其他一人申請者的出席率平均有18.6%,揀樓率亦平均有13.0%,遠高於家庭申請者,在一人申請者中,共售出了約1,200個單位,佔單位總數約33%,是今期綠置居計劃中最大的購買組別。友人向筆者笑說,今期的「綠置居」,應改名為「獨置居」,這也不無道理的。

除了綠置居本身的設計外,也不能否定由於疫情影響,對於香港的經濟造成了重創,特別是屬於中下階層較多的綠表公屋戶,置業更趨審慎,綜合因素造成了今期綠置居出現滯銷的結果。

早前,特首林鄭月娥表示,可重新考慮綠置居的定位,由於目前綠置居與出租公屋基本無異,分別只在於出售與出租,故大大限制了綠置居的單位設計。若果要增加綠置居的吸引力,須要重新審視綠置居的定位,並且須與居屋計劃一併檢視,進一步完善資助出售房屋的階梯。而且,餘下的500多個單位,全屬少於200平方呎,日後要成功售出,難度也不少,房委會須要考慮是否制定其他措施,增加誘因,加快推售這批貨尾單位。

 

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