蘇亞柏:與其辛苦向高空發展,何不輕鬆橫向開拓「明日大嶼」?

2021-01-21
蘇亞柏
傳媒工作者
 
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土木工程拓展署日前向城規會申請放寬「元朗屏山朗邊前公營房屋」地積比率,涉增加約240伙。這兩期公營房屋項目共為社會提供近1.2萬單位,其中最為人關注的是這擬建的10幢樓宇中,有7幢的樓高將會增加至50層或以上。其中1幢高52層,將成為全港最高公屋大廈。

公屋越起越高,到底是好是壞?筆者覺得不能三言兩語說清楚,但可以肯定的是,政府在「覓地建屋」已去到無所不用其極。然而,無論政府部門如何「見縫插針」、「往高空發展」,本港房屋用地已經遠遠追不上需求。而樓價在強勁的剛式需求下,似乎永遠只有向上升,不會往下跌。說到底,我們還要忍受多久「超高樓價」?與其「東拼西湊」,為什麼我們不狠下心腸,來一次全面而大型的土地拓展?

林鄭政府兩年前在施政報告中提出「明日大嶼願景」計劃,指光是中部水域人工島填海工程帶來的土地,已可以滿足香港中長期的土地需求。而根據土地供應專責小組估算,香港至2046年的土地短缺為1206公頃,但當中有815公頃需於2026年前滿足。土地短缺的問題迫在眉睫,難道大家真的認為零碎的棕地和改劃用地等手段可以解決這個問題嗎?

一直以來,「明日大嶼」項目成本問題都是社會各界的討論重點。反對一方質疑項目成本過於高昂,同時也懷疑其潛在利益不及成本。這些說法固然有他們的道理,但未免想得過於悲觀。

1989年10月,港督衛奕信發表施政報告,提出「玫瑰園計劃」,涉及約1,500億元資金。當時,市民反對聲音雷動,紛紛指斥政府「倒錢落海」,情況與今日「明日大嶼計劃」不遑多讓。「玫瑰園計劃」與「明日大嶼計劃」的相似之處很多:都是政府推動的發展計劃,同時也是生於香港出現信心危機之時。並且,兩者都是需要動用大量財政儲備。然而,大家忽略了一點,就是「預算成本對財政儲備」的比例。

「玫瑰園計劃」當日預算是逾2,000億元,而當年的財政儲備是615億,比例是3.25比1,即預算是儲備的逾3倍。反觀「明日大嶼計劃」,預算是4,000-5,000億,而2018年財政儲備是10785億,以5,000億計,比例是1比2.15,即預算只是儲備的不足一半!

正如前文所說,當年社會對「玫瑰園計劃」都不太抱有信心,但今日的結果是它為香港帶來極大的利益,而且作為當時「十大核心工程」,它更帶動了香港各行各業的火速發展!

再者,香港政府每年支出總額逾6,000億,而「明日大嶼」的每年平均開支約600億(假設分10年平均攤分),只佔政府不到十分之一的年度總開支。這說明了我們足以應付「明日大嶼」項目。

退一步說,若社會覺得風險太大,大可以考慮資深投資者王兟早前的建議,為「明日大嶼」填海造島籌集資金,以PPPP(創新公私營合作)模式發展該計劃。

說到底,既然有前面「玫瑰園計劃」的成功例子,為什麼我們還要踟躕不前?難道真要等到完全沒有土地供應時,我們才肯勇敢地踏出一步嗎?

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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  • 對一些未準備好首期去置業的朋友,我也有一些建議分享,香港年輕人的人均入息中位數是2.01萬港元(25至34歲),其實兩個人是可以合力一起買樓的,在3.6年內儲到首期及過到壓力測試,可負擔的樓價約550萬。疫情後選擇多了很多,甚至有機會買到三房單位。當下的而且確是一個好的上車時機。

    汪敦敬  2022-05-20